最近、不動産物件の賃貸借契約にあたって「初期費用0円！」という広告をよく目にします。
入居する際に大きな障壁となる「初期費用」が0円とはなんと魅力的な物件なのでしょうか。
初期費用0円！とは行きませんが、20万のものを13万！だとか、30万のものを20万！だとか
そのくらいの経費削減はお手伝いしてきましたのでよければコチラも！
でも、
- なんか怪しい、、、
- 後から多額の請求があるのではないか、、、
- 物件の大きな欠陥を隠しているのではないか
等、少し敬遠してしまいます。
そんな人のために、今回はその初期費用0円物件でも必ず抑えとかなければならないポイント4点を紹介していきます。
【初期費用0ゼロ落とし穴①】不人気物件
オーナー（家主）はやはり投資として不動産を貸し出しているわけですから空室期間が長いと家賃が発生しません。
家主にとっての一番の損は空室期間が長いことです。
空室期間がながければ長いほど赤字に転じて行きます。
現在、全国で空室率の高さや空き家問題等大家さんにとっては死活問題がよく上がってきます。
なので敷金（時には礼金も）を下げて、入居者を集う場合があります。
人気のある物件とない物件が存在する中、人気のない物件はやはり人気のある物件と張り合っていかなければなりません。
そのためには、”価格面”でカバーしていくことになります。
駅から遠い・・木造で壁が薄い・・道路沿いで洗濯物を干すとホコリが気になる・・などなど。
安いには安いなりの理由があるので、必ず確認しましょう。
物件によってはもっと極端に安い物件もあります。
これらは俗に事故物件とも呼ばれるもので、その明確な定義はありませんが、次に住む人が心理的な嫌悪感を抱くような過去がある物件の多くは事故物件として扱われます。
上記の理由とは違い、募集広告にもその旨が告知事項として記載されるためすぐにわかります。
具体的な告知事項としては、以下のようなものがあります。
事故物件である場合も家賃は下がります。
具体的には、室内で人が亡くなった物件です。
部屋の中で人が亡くなった物件については、心理的な嫌悪感を抱くような状態だった場合、事故物件として募集に出るため、家賃を相場よりも極端に安く設定します。
ただ、亡くなった時の状況が殺人・自殺・病死のいずれであったのか、また亡くなってから発見されるまでに経過した時間などによって、値下がりの金額に幅があります。
★問題回避ポイント
- 絶対に物件を見に行く（ネット内見等だけで契約する人もいますので要注意）
- 不動産屋になぜ前の人が出ていったのか詳しく聞く（壁が薄いだとか不利になりそうなことは不動産屋からは言いませんが、聞かれると答えなければいけませんので絶対に聞くようにする）
- 事故物件だったことはないか聞く（事故物件後、1度さえ入居してしまえば事故物件と告知しなくてよくなります。上記の通り、聞かれないと言わないこともありますので注意して下さい。）
【初期費用0ゼロ落とし穴②】家賃に上乗せ
これはよくある手口です。
敷金礼金０の方が、初期費用を抑えたい人にとってはいい物件のように見えます。
そのため、敷金礼金０としながらも、毎月の家賃が2,000円高く設定されて、２年で48,000円を回収するという場合もよく見かけます。
この問題の良くないところは、「家賃」で上乗せしているから敷金（いわゆる預り金）ではないということです。
後ほど詳しく説明もしますが、通常であれば
退去時の原状回復費用は「敷金」から支払われますがその「敷金」がないため別途退去時に原状回復費用を取られるということになります。
敷金の場合は、部屋をキレイに使えば退去時にほとんど戻ってくるが、
家賃に上乗せされてしまっているとお金は戻ってきません、、、
長く住めば住むほど損してしまうので、要注意です！
★問題回避ポイント
家賃増額しているかどうかの見分け方としては、家賃相場を事前に調べてみるのが良いかもしれません。
不動産屋さんでいくつか似たタイプの物件を見させてもらっても分かると思います。
そこで相場よりも若干高い物件であれば、敷金等初期費用分を上乗せしている可能性があります。
いろんな物件も出してくれるように要求するようにしましょう。
【初期費用0ゼロ落とし穴③】近隣トラブル
初期費用がやすいのはあなただけというわけではない事を頭に入れておいて下さい。
基本的に学生など、若い方は敷金、礼金がない物件に住む傾向があります。
そうなると必然的に夜な夜な騒音トラブルも考えられます。
入居者の入れ替わりが激しい物件等はその傾向があるので、前入居者はどのくらいの期間住んでいたのか聞いてみましょう。
★問題回避ポイント
その賃貸の駐輪場やゴミ捨て場を見させてもらいます。
そこでマナーが良くないようだと、そういう住人が多いということなので、避けた方が無難です。
【初期費用0ゼロ落とし穴④】退去時の自己負担増額
- 原状回復費用
【初期費用0ゼロ落とし穴②】でも書いたとおり、賃貸には「原状回復義務」というものがあります。
つまり、借りた時の状態で返して下さいね、というのものです。
その際に敷金から引き落とされるものなんですが、敷金が０円ということは全額自己負担です。
綺麗に大切に使うならOKですが、
そうでないなら敷金０円だと退去時に思わぬ金額がかかることもありますよね。
本来は入居時に払うべき清掃費用が後払いになることと、
借主が不注意で部屋を汚したり壊したりした時に発生する退去時の修繕費用を敷金と相殺できず、
退去時の出費が大きくなってしまうということが考えられます。
※修繕費は通常の契約の場合、経年劣化（長年住んでいて自然に傷んでくる）の部分については借主が支払う義務はありません。
敷金はそもそも「支払う」お金ではなく、貸主に「預ける」お金ですので、
家賃の滞納時や退去時に発生する修繕費用をそこで賄うようになっているのです。
もちろん部屋の修繕の必要が無い等で残ったら返ってくるお金です。
それを預けないわけですから、何かあったら自分のお財布から出さねばならなくなるのは当然ですね。
★問題回避ポイント
大体の不動産屋は契約時に「原状回復要項」を渡す手はずになっていると思います。
契約前に事前に確認してトラブルになりそうな項目やよくわからない項目は必ず質問しましょう。
不動産屋は基本的に「入居者のため」ではなく「会社のため」「家主のため」に契約書を作っています。
裁判などをして負けないようにするためです。
疎かにしないようにすることをオススメします！！
・短期解約違約金
専門的な話になりますが、賃貸住宅を契約して2年以内に退去した場合、「短期解約違約金」というものが発生します。
「中途解約違約金」ともいいます。
システム的には携帯電話の二年縛りみたいなやつです。
【初期費用0ゼロ落とし穴①】の部分でも話したとおり、
家賃を上乗せして2年間で家賃を回収するといった際に、1年とかで退去してもらっては困ります。
そのため、2年以内に解約しても損をしないように今回の「短期解約違約金」で賃料の1ヶ月〜2ヶ月を定めることによって大家の損を回避するといった具合です。
★問題回避ポイント
契約書を必ず確認しましょう。場合によっては3ヶ月のペナルティ等定めている場合があります。
契約書の「特約」や「短期解約違約金」の事項は必ず見るようにしましょう。