- 仲介手数料って安くならないの？
- なぜ会社によって仲介手数料が違うの？
今回は以上の悩みを解決していければと思います。
13年間不動産業界の裏も表も見てきた私なわけですが、
今まで、お客様以外にも家族から友人・知人の知り合いと口コミで紹介頂き、
独自の手法で多くの方の初期費用削減のお手伝いをして来ました。
多くの方に喜んでもらったこの経験を活かし、
当サイトを通して更にもっと多くの方のお役に立てればと思っています。
そんな私が、今回お話することは以下の内容です。
【賃貸の仲介手数料値引き術①】”仲介手数料”の意味
まず、”仲介手数料”の意味を理解して下さい。
この”仲介手数料”の意味をしっかり理解しておくと
なぜ値引きできるのかをしっかり理解することが出来ると思います。
賃貸借契約においては、不動産業者が受け取ることのできる仲介手数料が
実は、賃料の1ヶ月分が上限と定められています。
あまり知られていないことですよね。そのため、仲介手数料を
例えば賃料が10万円の部屋を賃貸する際の初期費用、
仲介手数料の上限額は12万円（＋消費税）となるわけです。
では、賃貸の際はあまりないですが、契約の間にA社とB社が関わった時は
どうなるのでしょうか？
例えば物件紹介はA社（客付け会社）で、契約作業自体はB社（管理会社）
というような場合です。
答えは、合計手数料の上限額1ヶ月で同じです。
また、入居者と家主の双方から仲介手数料を受け取るときでも、
この上限額が変わることはありません。
したがって、入居者から半月分の手数料を受け取れば、
家主から受け取ることのできる手数料も半月分が上限となります。
また、入居者または家主の一方から1ヶ月分の仲介手数料を受け取るためには、
あらかじめ当事者の承諾が必要になります。
その承諾がない場合には借主または貸主の一方から
受け取ることのできる仲介手数料の上限額を、
それぞれ半月分までとすることが本来の規定になっています。
ところが、上記のような説明がされないままで1ヶ月分の仲介手数料を支払うという
承諾をあったものとして取り扱い、
借主から1ヶ月分の仲介手数料を受け取ることが半ば慣例となっていました。
というか、賃貸契約をする際、以上の様な説明を受けたことが私はありません笑
【賃貸の仲介手数料値引き術②】会社によって料金が違う理由
【賃貸の仲介手数料値引き術①】の説明で
仲介手数料は原則家賃の半月分、最大で1か月分ということを理解できたと思います。
ではなぜ、なぜ仲介手数料無料の不動産会社があるのでしょうか？
それは、先程の話と重複する部分もありますが
仲介手数料が必ずしも契約者からもらわなければいけない費用ではないから
ということがわかったと思います。
そのため、それぞれの会社で仲介手数料を
無料〜1ヶ月とバラバラになっていることが多いです。
ちなみに、仲介手数料を契約者からもらわなければ
どこからどのようにもらっているのかというと、
物件の貸主である大家さんが早く入居者を決めたい時に、
不動産会社に言って賃貸の仲介手数料を無料にして
（この場合は大家さんが仲介手数料を支払って）、
初期費用を安くすることで
賃貸を借りようか悩んでいるお客さんを確保したり・・・・。
不動産会社はいろんな部分で利益を上げているので
大家さんとか入居者さんから仲介手数料無料をもらわなくても
良いんです。
どうやって利益をあげているのか、以下の記事で紹介してます。
一言でいうと不動産会社によっては
仲介手数料を無料にしてお客さんを集めながら、
別の名目で手数料を請求してくるような会社もあるという内容です。
よっぽどのことがない限りは不動産会社がどうしたいかで決まるということです。
結局仲介手数料を無料にするか、それとも半月分、
もしくは1ヶ月分を賃貸契約する人からもらうのかは
不動産会社がどうしたいかで決まります。
不動産会社もいろんな事情があるんです、、、、笑
例えば、大手不動産仲介会社のエイ○ルなんかは「仲介手数料0.5ヶ月！」とか
やってますよね。
仲介手数料をやすくしてしてとにかくお客さんにたくさん来店して欲しい！という
会社の方針です。
それを謳い文句に集客しているわけです。
もちろん、仲介手数料は法律どおり1か月分請求するけど、
その分大手のネットワークを生かしたお部屋探しのサービスを
お客さんに提供していますという会社もあります。
これから賃貸を探すという人は、
仲介手数料はもちろんですが、賃貸を契約する時にかかる他の費用や
不動産会社が提供しているサービスをトータルできちんと見て、
自分に合った不動産会社を選ぶ必要があるのです。
不動産会社の選び方についてまとめた記事もありますので、あわせてご覧ください。
【賃貸の仲介手数料値引き術③】交渉の方法
では、仲介手数料の値引き交渉はどのようにして
できるのでしょうか？
実際に契約時どのタイミングで
なんて言って交渉したらいいのかを説明していきます。
大きく分けて2つの方法を紹介します！！
- 管理会社を選ぶ
まず、仲介会社は管理会社がいいです。
一般的な物件では厳しいのですが、
管理会社は大家さんから管理を任されている「自社管理物件」を持っていて
その物件の賃貸仲介をしているようです。
上記説明だけだとそもそも管理会社って何？って感じになると思いますので
それは別記事に書いていきますね。
管理会社をどうやってみつけるかは、「取引形態」を”代理”で見つけることです。
エイ○ルなんかは、”媒介”といって通常のよくある値引き交渉が難しい仲介業者という
認識くらいでとりあえずはいいです。笑
このような物件を見つけられれば、
仲介手数料の値引き交渉に応じてくれる可能性は高まります。
要は、大家さんの物件を管理している会社は大家さんと仲がいいので
値引きしてでも空室を埋めてあげたいんです。
管理会社の利益はその物件を管理している管理費なので、
管理会社も大家さんから”客付けが出来る会社”という印象がつけば
他にも管理物件を任されやすく、管理物件が増えて管理料もいっぱいもらえる
といった具合です。
また、仲介手数料以外の値引き交渉としては、
礼金を半額にしてくれたり、
場合によってはゼロにしてくれることもあります。
そもそも礼金は、大家さんが元付業者に支払う広告料を、
借主が負担していると考えることができます。
そのため大家さんにとっては、ここで断って空室が続くよりも、
広告料を支払ってでも入居してもらいたいはずです。
「礼金を下げてくれたら契約します」と伝えると、
応じてくれるケースもあります。
- ”媒介”の仲介業者でも値引きするには
エイ○ルなんかは、”媒介”とよばれる仲介形態だから
値引きは難しい、といいましたが、どうしてもそういう会社を経由させないと
ゲットできない物件もありますよね。
そんな時は、
他の業者も検討していることをほのめかすことです。
ズバリ、大手ポータルサイトで、他の会社も募集をかけていて、
手数料を半額にしますと書いてあるかどうか、が鍵です。
よく、ありますよね。
サイトに同じ物件が載っていることが、、、
他の業者に「手数料ゼロ」とか「手数料50%」とかが書いてあったら、
その会社名を覚えておいてください。スクショでもしておけばいいでしょう。
書いていないものでも下げられることはあるのですが、
交渉事が苦手な日本人にはハードルが高いかもしれません。
なので、下げられる物件であった場合には、値下げ交渉をしてみると良いでしょう。
少しでも安い仲介手数料なら私がお手伝いできるので
以下記事も見てみて下さいね
