- 最近よく聞くUR賃貸って何？
- 普通に賃貸するのとどう違うの？
- どんな人にとってお得なの？
本日は以上のような疑問にお答えしていきます。
UR賃貸とは
UR賃貸とは、つい最近までいわゆる「団地」（公団住宅）といわれた公的な賃貸住宅になります。
公的って言われても、いまいちピンとこないですよね笑
ざっくりいうと、大家さんが民間の人ではなく
公的な機関（独立行政法人都市再生機構）ということです。
いや、日本一いっぱい物件を持っている大家さんと言っても良いかもしれません。
また、管理しているのも同じように、公的な機関（独立行政法人都市再生機構）です。
中所得者層から高所得者向けの住宅で、
入居条件には収入の下限があったりと相手が公的機関だから
そこらへんは少しお固いです。
全国に約73万戸あるといわれているUR賃貸住宅のほとんどが
以前は抽選で決めたりしていましたが、現在は先着順で入居も可能のようです。
ただ、都市型住宅の先駆的存在として、
古い建物でも大幅なリニューアルで新築と変わらない快適性を提供したり、
ヤギを除草実験として使ったりと、時代に合わせた新しい住まいを提案していたりと
新しい取り組みもチャレンジしているようです。
抽選ということは、それなりの特典があるってことですよね。
次項目より、UR賃貸にはどんなメリットがあるのか記載していきます！
UR賃貸のメリット
では早速、UR賃貸の多くのメリットについて書いていきます！
【１】契約に関する費用が抑えられる
民間の賃貸住宅を契約するときは、
敷金（家賃1～3カ月分）・礼金（家賃1～3カ月分）・不動産会社への仲介手数料（家賃１カ月分）がかかり、
さらに契約２年ごとに更新料（家賃1カ月分）がかかるのが一般的です。
一方、UR賃貸住宅では、礼金や仲介手数料が不要です！！
さらに入居後は１年ごとに契約が自動更新され、更新料がかからない。
鍵の取り換え費用もUR賃貸が負担し、火災保険は任意加入です。
つまり入居時に必要なのは、
入居時に必要なのは、敷金として月額家賃の2カ月分、
日割りの家賃と共益費だけなので、初期費用が抑えられる。
物件によっては、敷金を分割できたり、
フリーレントがついていることもあります。
また、UR賃貸住宅から別のUR賃貸住宅へ引越した場合、
敷金は引き継ぐことができたりもします。
敷金関連で言うと、清算方法が明確なのもうれしい点です。
入居時に、退去する際の原状回復について、
借り主が負担する内容が書類で具体的に示されています。
たとえば、壁紙のクレヨンの落書きは借り主負担ですが、
テレビの放熱あとや、ポスターの日焼けはUR都市機構が負担します。
さらに、入居してすぐ「住宅点検確認書」が渡され、
部屋の状態を細かくチェックして、書類に書き込み提出します。
壁紙にシミや汚れなどを書き込んでおけば、退去時に請求されることはありません。
この時点で不具合があれば、すぐに直しに来てもらえます。
通常賃貸でも初期費用を安くする方法はあります。
少しでも初期費用を安くしたい方は、以下記事もご参考にしてください。
【２】契約時の手間が少ない
民間の賃貸住宅では、保証人を立てる（今は殆ど保証会社を利用する）必要がありますが、
UR賃貸では、保証人がなんと不要です。
収入などの審査をパスすれば、自己責任で契約することができる点は楽ですよね。
このほか、火災保険への加入義務がないなど、手間や費用を省けるポイントもあります。
【３】敷地や部屋の面積が広い
都心近郊を開発してきたという経緯から、敷地が広々としているのが特徴です。
物件によっては公園、保育園、病院、スーパーなどを備えているところもあり、すごく住みやすい住環境付きということですね。
また、１つ１つの部屋もゆったりとつくられている物件が多いようです。
まぁ、好みの問題もあるでしょうが、
例えば民間の賃貸住宅なら2LDKの間取りになるところ、
UR賃貸住宅では1LDKで提供されているなど、部屋数のわりに面積が広くなる傾向がある。
【４】住宅の質が民間賃貸住宅と比較して、高い
いま、UR都市機構では、70年間、建物を維持するというスローガンを掲げています。
阪神淡路大震災や東日本大震災では、
旧耐震基準の建物でも大きな被害は受けなかったというのですから
すごいですよね。
さらに、
旧耐震の古い建物では、順次、
現在の耐震基準に合致させる工事を実施してるということです。
どういうことかと言うと、
大規模リニューアルの物件では、床暖房やテレビモニターつきインターホン、
キッチンの戸棚の耐震ラッチ（大地震でも扉が開かない）、
追い炊き機能つき浴室、シャンプードレッサー、ビルトイン3口コンロ加え、
エントランスにはオートロックや防犯カメラがありますので
その基準に合わせて順次工事しているということです。
めちゃくちゃいいですよね。
しかも、機能面だけじゃないんです！
なんと無印良品と提携していまして、
おしゃれな住まいに生まれ変わった物件もあるみたいです！！
自分で壁紙を張り替えたり、戸棚を設置したりできる物件もあり、
住まいにこだわりのある人たちから支持を受けているみたいです。
なお、設備に不具合があると、早ければ当日、見に来てもらえ、対応が早いのも
大きなメリットといえるでしょう。
続いて、こんな素晴らしいことだらけのUR賃貸ですが
デメリットもありますので、以下に記載していきます！
UR賃貸のデメリット
【１】部屋数のわりに家賃が高め
部屋の面積が家賃に反映されるため、同じ部屋数の民間の賃貸住宅に比べると、
面積が広い分、家賃は高めに設定される傾向があります。
UR賃貸の住宅は1Rでも30平方メートル程度（東京都内）が最低の面積です。
これは、生活の場としての基本性能を満たすためだといいます。
築年や立地によって家賃は違いますが、広さは家賃に反映されるため、
民間の1Rと比べて広い分家賃が高いと感じることもあるでしょう。
ただ、2LDKや3LDKを友達とシェアして借りれば、比較的賃料の負担は少なくなるでしょう。
まぁ、広い分家賃が高くなるのは当たり前ですよね。
ただし、契約時の初期費用が少なくて済み、更新料が不要なことを加味すると、
総費用は割安なことももちろんあります。
【２】物件によっては駅から遠く、設備が古いことも
駅からのアクセスのいい物件もあるが、駅から遠い、
バス便になるといった物件も少なくありません。
家賃は、周辺の同条件の民間賃貸と比べると少し高いかもしれません。
しかし、更新料がなく、設備が民間賃貸では導入できないハイレベルなものが多いので、
そこらへんは相殺されそうです。
また、特に昭和30～40年ごろに開発された古い物件などでは、
エレベーターがない、ガスコンロや網戸などを自分で準備しなければならない、
洗濯機の排水口がない（浴室に排水する）といったケースもあります。
ただし、古くても大規模リニューアルで設備が改善されていることもあるため、
内見でチェックしておけばここらへんのリスクは回避できるでしょう。
【３】審査基準がやや厳しい
メリットの部分で保証人がいらないと言いましたが、
もちろんその分、保証人がいなくても大丈夫な人のみが選出されるので
入居条件が厳しくなります。
どういうふうに厳しいかと言うと
例えば、毎月の平均収入額が基準月収額
（家賃の4倍。家賃が一定の金額を超える物件についてはURが定めた固定額）
以上であること、
もしくは貯蓄が借りたい物件の月家賃の100倍以上あることなど、
UR賃貸住宅が定める条件をクリアする必要があります。
つまり、家賃7万の部屋を借りようとすると月収28万か
700万以上の貯蓄が必要ということです。
20代のサラリーマンにはなんだか厳しそう、、、、、
ただし、例外的に１年分の家賃を前払いすればOKなどの緩和措置もあるそうです。
【４】常に家賃が相場より高い
UR賃貸の家賃は、3年に1度見直されます。
メリット部分でどんどん建物に設備が追加されていきます！と書きましたが
その分家賃がUPすると捉えてもよいでしょう。
ちなみに家賃UPの基準は周辺物件と比較して家賃が決まります。
少し古い情報で申し訳ないのですが、2011年4月時点では値上げは約1割、
変わらなかったのは9割弱ということです。
逆に、引き下げられた物件も約5,000戸とわずかにありました。
また、築年が古いと壁厚が今のURと比較して薄いため、
遮音性に劣る可能性があるかもしれません。
これって内見で分かりずらいから厄介ですよね。
【５】物件が少ない
UR賃貸のみで探そうとすると、なかなか希望に合う物件を見つけるのは
難しいです。
例えば不動産賃貸ポータルサイトの「nifty」では1000万件の物件が登録されているため
UR賃貸は全体の7%~8%程度になります。
せっかく住むところなので、いろんな物件からお気に入りの物件を探したいですよね。
そのため、いいな！と思った物件がいくつかあって、その中から最終的に決める際の
材料として「UR賃貸」も判断基準にするくらいが良いかもしれません。
UR賃貸ではなく、通常の”suumo””athome”等のポータルサイトに載っている
賃貸物件は仲介会社が違うだけで初期費用が違います！
少しでも初期費用を安くしたい方は、以下記事もご参考にしてください。
UR賃貸と通常賃貸の違い
UR賃貸賃貸のメリットで挙げたように、
初期費用や入居後の手続きの費用を抑えられるのがUR賃貸住宅の大きなメリットに
なるのですが、実際に長く住んだ場合、
一般的な民間の賃貸住宅と比べてどれくらいの差が出るでしょうか。
シミュレーションして比べてみましょう。
家賃10万円の物件に5年間住んだとすると……
- 一般的な民間の賃貸住宅
家賃 10万円×60カ月＝600万円
敷金 10万円×2カ月＝20万円
（退出時） （3万円差し引かれると仮定し17万円返還）
礼金 10万円×2カ月＝20万円
仲介手数料 10万円×1カ月＝10万円
更新料 10万円×2回＝20万円
5年間合計 667万円
- UR賃貸住宅
家賃 10万円×60カ月＝600万円
敷金 10万円×2カ月＝20万円
（退出時） （3万円差し引かれると仮定し17万円返還）
礼金 0円
仲介手数料 0円
更新料 0円
5年間合計 617万円
一般的な民間の賃貸住宅と比べ、約50万円の差があります。
つまりUR賃貸住宅なら、家賃10.5万円の物件に住んだとしても、
家賃10万円の民間の賃貸住宅より
トータルコストを抑えることが可能ということになります。
但し、以上試算では礼金2ヶ月等、今ではあまり取られない費用も
入っていますし、
UR賃貸の方が、通常物件より5,000~10,000円家賃が高い傾向にあるので
どっこいどっこいか、少し高めかもしれません。
UR賃貸の特徴を一言でいうと、
初期費用が安くなる分、月々の支払い家賃は少し高め
というところでしょうか。
UR賃貸に向いている人・向いていない人
以上を加味して、UR賃貸が向いている人がどんな人なのか
逆にどんな人はあまり向いていないのか
以下に記載していきます。
- 向いている人
「子育てファミリー」の方にはおすすめです。
UR賃貸の特徴として
静かで緑豊かな環境のなか、広い敷地、広い部屋というのがありましたから
のびのびと子育てができると見ることができます。
URにはいくつか家賃プランが用意されており、
その「家賃プランの対象となる人」はお得です。
子育て世帯や新婚世帯の「子育て割」、
二世帯が近くで暮らす「近居割」、
35歳以下の「U35割」などの対象となる場合は、
通常より家賃が割引になることもあります。
もちろん、「保証人を頼めない、頼みたくない人」
「初期費用（まとまった金額）をなるべく抑えたい人」も
オススメしたい層に当てはまります。
学生や転勤など住む期間があらかじめ定められている人にとっては
更新料の発生を抑えられるためUR賃貸はおすすめです。
- 向いていない人
「単身者やビジネスマン」ではないでしょうか。
仕事をしている時間が長く、家にいる時間が短い人、帰宅が遅い人は
住環境のよさより通勤アクセスを重視したほうがよいことが多いですので
UR賃貸にそういった物件は少ないため、オススメ出来ません。
「特定のエリアや物件で「ここに住みたい！」と決まっている人」も
おすすめしません。
人気の物件は空きが出にくいこともあるため物件を選べません。
UR賃貸住宅には、固定のファンも多いです。
条件さえクリアすれば、先程紹介したような、さまざまなメリットを
ふんだんに享受できるからです。
長い目で見て、自分に向いているかどうかを考え、
ぜひ比較検討してみよう。
UR賃貸物件の探し方
UR賃貸を借りたい場合、URの最寄りの営業センターか、
民間の不動産会社で「UR賃貸住宅取扱」の旗のあるところに行きます。
但し、注意点として1度に1つの部屋しか内覧できませんので
時間に余裕がある人なら1つを見て断って次を申し込んでみる形になります。
インターネットでも空室が紹介されていますが、
よい部屋はすぐになくなり、なかなか表に出てきません。
一度、UR賃貸に入居すると、快適性に魅かれ、
同じ建物内の別の部屋や、違う地域のURに引っ越す人も少なくないようですね。
上記の重複にはなりますが、
UR賃貸ではなく、通常の”suumo””athome”等のポータルサイトに載っている
賃貸物件は仲介会社が違うだけで初期費用が違います！
少しでも初期費用を安くしたい方は、以下記事もご参考にしてください。
