- 前家賃ってなに?てか、初期費用高っ!!
- 前家賃とか日割り家賃とかフリーレントとか、、、わけわからん
- 前家賃払ったら次回いつ家賃払うの?
- あれ、家賃引き落とされてない。なぜだろう、不安になってきた、、、
本日は以上のような疑問を解決していけたらと思います!
意外と知らない賃貸契約における”前家賃”の意味
賃貸借契約の時の初期費用計算でよく“前家賃”って書いてあったり、“日割り家賃”ってかいてあったり、なんかややこしいですよね。
不動産業界は、知らないと損することの多い業界です。
ここらへんの意味を正確に理解しておくと、初期費用を安くする交渉に使えたり、少なくとも損することはなくなりますので、しっかりと頭に入れて置きましょう!
前家賃とは、契約した翌月分の家賃のことです。
例えば10月15日に賃貸契約(家賃発生)を結んだ際には、10月の残り日数(10月15日〜31日まで)の家賃(これが俗にいう日割り家賃)と、翌月の11月の分の家賃を支払います。
日割り家賃と翌月分の家賃をまとめて、前家賃ということもあります。
このように翌月の家賃まで先に支払うことが不動産業界では普通になっています。
この翌月分の家賃及び日割り家賃が「前家賃」という名目で初期費用の概算書で出てくるんですね。
前家賃はその名の通り、事前に払う家賃です。
六万円の物件なら前家賃は六万円必要ですし、上記のように月の半ばから住む場合は六万円プラス日割り家賃も必要になりますので九万円近くなるでしょう。
家賃払うのは来月末じゃないの!?と突然の出費で慌てないよう注意してくださいね!
では、次から先程書いたようにこの知識を活用して初期費用を安くするために必要な知識をもう少し広げて、把握してみてください。
ややこしい『前家賃』『フリーレント』『入居開始日』『家賃振込み』
契約の際に前家賃なしでフリーレントがつきます!とか鍵の引き渡しはいつで、入居開始日はいつで家賃発生の開始日は、、、などと言われても何が何だかと思ってしまいますよね(笑)
ここでは、色々実際にあった例を挙げて細かく説明していきましょう!
《例1》フリーレント付きの物件なので前家賃はなしって言われたけど意味が解らない!
まず、フリーレントについてご説明します!
フリーレントとは前家賃が無料になる制度です。
初月分の家賃は無料です。
5月から入居する場合は5月分の家賃は無料で5月末に6月分の家賃を支払うまでは無料で住めるという意味ですね!
フリーレントと前家賃は対で出てくる言葉なので覚えていてください!
前家賃があればフリーレントはついていない物件です!フリーレントがついていれば前家賃はない物件です!
あ、一つ気をつけてほしい話!
フリーレント1ヶ月で、月半ばに入居したら半月分は前家賃で取られますのでご注意を!!
《例2》家賃開始日?入居開始日?契約は終えたけどいつから住めるの?
契約が終わって鍵ももらったけど、家賃開始日や入居開始日など色々な開始日が書いてあっていつから入居を始めれば良いのか解らない方も多いのではないでしょうか?
まず家賃開始日と入居開始日ですが、
入居開始日はあなたが大家さんもしくは管理会社に伝える引っ越して実際に入居する日
つまり、自由に部屋を使って大丈夫になる日というとわかりやすいでしょうか。
ちなみに、入居可能日も同じような意味で、その日以降は鍵を開けて自由に部屋を使って大丈夫になる日です!
家賃発生日はあなたが引っ越してきていても、いなくても家賃がスタートしてしまう日
つまり、必然的に家賃開始日、家賃発生日から入居は可能ということです。
それまでに物件のクリーニングなども終了しています。
実際まだ住まなくても物件はもうあなたのものですので家具を移動させたり荷物を運んだりは《家賃開始日》以降でしたら入居開始日前でも自由にしてもらって大丈夫です。
《例3》家賃の支払い方や振り込みの仕方がわからない!
家賃の支払いは現在ではほとんど銀行振込or口座引き落としとなっています。
大家さんの口座に直接家賃を振り込んだり、一度管理会社を通したりなど誰に振り込むかの方法は様々なのですが基本的には翌月分の家賃を先払いするのが普通です。
そして翌月分の家賃は月末や15日など支払う日にちも決まっていることが多いです。
但し、法律的には翌月家賃は翌月末に支払えば良い
となっているので月末までに払えば家賃滞納といえないというのも豆知識で覚えておくといいでしょう。
銀行振込の場合はいちいち振り込む手間があり、振り込み手数料も入居者負担になってしまうので、いろいろとデメリットが多いのです。
前家賃に関しては振り込みにしている大家さんは現状では一番多いのでほとんどの場合は銀行振り込みで家賃を支払うことになるでしょう。
毎月の家賃は今は保証会社からの引落しが一番多い気がする、、、、都内だけ?笑
稀に管理会社や大家さんに現金手渡しという形で家賃を支払う方法もあります。
手数料はかかりませんが管理会社の営業時間内に手渡しに行くのは結構手間ですね。
契約する前に家賃の振り込み方をよく確認しておきましょう!
家賃を滞納すると退去命令がでたり、下手すると裁判沙汰など大問題になりかねませんので家賃の振り込み、支払い方法はしっかりおさえておきましょう!
【実践】契約書と見積書から読み解く家賃発生日と初回引落し日は
お金の問題はしっかりと把握しておきたいですよね!
特に学生さんや新社会人の方は、まだ生計を立てたばかりで経験が浅いと思います。
思わぬ出費への注意が必要ですよね!
家賃発生日の見方
まず、家賃発生日についてご説明します。
家賃発生日は、契約書に記載してある契約開始日とイコールです。
※但し、フリーレントがある場合は契約開始日から、そのフリーレント日数を追加した日になります。
家賃発生日は基本的に入居する月の1日です。
しかし日割り家賃という項目が見積書にあれば1日ではありません。
仮に日割り家賃がかかっているなら何日分や何日〜何日で○○○円と見積書に記載があるはずです。
日割り家賃15日分とあれば15日か16日から家賃が発生しているはずです。
家賃発生日が解らない方は見積書をご確認してみてくださいね!
初回家賃引き落とし日
コレは、先に結論から伝えると契約時に担当者に聞く!というのが最も安全で確実です。
不動産の仕事をしていて、ここらへんを後から聞いてくる人が本当に多かったのを覚えています。
聞き忘れたということであれば、面倒ですが管理会社に電話して聞いてみましょう。
管理会社の最も大事な仕事の一つに”家賃回収”があります。
そのため担当者は、面倒だな、、、とか思わず、むしろ喜んで教えてくれるはずです!
なぜなら、家賃滞納時の対処程面倒なことはないからです笑
毎月の家賃引き落とし日
毎月の家賃をいつ支払うかは、物件や大家さん、不動産会社によって異なります。
特例もありますが通常の賃貸契約では、翌月分の家賃を当月末までに支払う前払い制をとっている契約が殆どです。
家賃引き落とし日は月末や多くの民間企業がお給料を支払った後の日の27日、10日などな多いですが、不動産会社や物件の大家さんによって違うので特定できません。
しかし契約書や見積書に振込先や支払日が記載されている場合が殆どですので、来月いつ振り込めば良いのか解らない方は契約書や見積書を今一度ご確認してみてください!
また保証会社でオリコなど各カード会社を使っている場合はカードの引き落としの日と家賃の引き落としの日は同じになりますのでそのあたりもチェックしてみてくださいね!
安く引っ越すためのテクニック
初期費用ってびっくりするくらい高いですよね。
1ヶ月分の前家賃分をそのままバッサリ値切る方法をお伝えします。
内見時に営業マンにこう言ってみてください。
「他に迷っている物件がもう一つあります。そちらはフリーレントが付いていて、新卒でお金がない私には魅力的なんです。物件的にはココが気に入っているのですが、一旦考えてまた連絡してもいいですか?」
営業マンは交渉のためにすぐに電話するでしょう。
案内するのも時間も労力もかかっています。
そして、他にそのお客さんを流してしまうとそのいままでの苦労(メールのやり取り、アポイント、車での移動、管理会社とのやりとりも)が水の泡で1円にもなりません。
また、大家さんにとっては、ここで断ることで入居が延びるほうが怖いんです。
すぐに、入居希望者が現れるなんて保証はどこにもありません。
そうなると、前家賃分の初期費用を削減できる可能性はグッと上がります。
日本人はこういった交渉が本当に苦手なのも分かりますが、その仲介した不動産屋さんとはもう会うことはないと思って、勇気を出して言ってみましょう!
そこらへんの交渉が苦手な方も含めて私自身サポートしておりまして、初期費用を極限まで安くするための方法を以下記事でも書いていますので見てみてください。
前家賃以外の部分でも、多くの初期費用節約テクニックがありますので
以下で紹介します!
元不動産屋の私が安く引っ越すためのマル秘テクニックをお教えします!
まずお引越しにかかる費用の計算の仕方からご説明していきたいと思います!例えばあなたが5万円の物件を契約したとすると家賃の5倍の費用がかかります。
概算は
・敷金 一か月
・礼金 一か月
・前家賃 一か月
・仲介手数料 一か月
・鍵交換や火災保険料などの諸経費 一か月
で家賃の5倍の費用、つまり五万円の物件なら25万円がかかるのです!
これをどう安く引っ越すかです!
上記に挙げたお金の中には払う必要のあるお金と払う必要のないお金がありますので、まず必要のないお金を削りましょう!
それは《礼金》《仲介手数料》です!
- 礼金
礼金はいわば大家さんへのお礼のお金です。
昔は大家さんへお礼のお金を支払うのが普通だったのですが、現在では物件が飽和しており大家さんがお礼のお金を払ってでも入居してほしい位なんです。
じゃあ何で礼金なんてあるの?と聞かれたら時代の名残ですかねぇ、、としか答えられませんが(笑)
とにかく礼金0ヶ月の物件が当たり前になりつつありますので、非常に人気の物件を狙っているのでなければ礼金は0ヶ月で探しましょう!
- 仲介手数料
次に仲介手数料です!
このお金がなくなると、不動産屋は非常に困ってしまうのであまり教えたくはないのですが、実は貰ってもいい仲介手数料は上限が賃料の一ヶ月なんですね。
どの業者もギリギリ上限までお客さんから手数料を取っているんです。
ですので単純に何社か不動産屋を回り不動産屋同士で競合させてください。
仲介手数料を安くしてくれる方と契約しますよ!と!我々はこれされるとほんっとに困るんですけどね(笑)裏ワザです(笑)
そこらへんは私もサポートしておりまして、どこにも負けない手数料で頑張っていますので、「初期費用を極力安くする方法」も読んでみてください。
必要以上に払うことのないお金はこの二点です。
ここからは人によっては払う必要のないお金についての説明です。それは先ほど説明した前家賃です!
2年以上の長期間絶対に引越しをしない自信のある方は前家賃のないフリーレント付きの物件を借りてください!
なぜ2年以上住む人でないとフリーレント付きの物件をおススメできないかというと、フリーレント付きの物件デメリットもあります。
それは決められた期間以上住まないと違約金が発生するというデメリットです!
大体のフリーレントがついた物件は2年以上住むことを前提としてフリーレント特典をつけています。
何年住むのか解らないのに初期費用の安さにつられてフリーレント物件に住んで2年未満で解約した場合は多額の違約金が発生してしまいますのでくれぐれもよく考えて契約してみてください!
最後に残った敷金、鍵交換、保険などにかかるお金
私はこちらは支払っておいた方が良いと思います。
理由としては、敷金はいわば退去時の修繕に使う為の預かり金なので礼金とは違い消えてなくなるお金ではありません。
あなたが部屋を汚くしてしまった場合は修繕費として消えてしまいますが、綺麗に使った場合敷金は返却されます。
ある意味貯金のようなものです。
逆に敷金を入れなかった場合は退去時に多額の請求をされてしまう場合もあります。
後から困る前に先に支払っておくことをオススメします!
火災保険は万が一あなたの部屋から火の元が出て物件が火事になってしまった場合等の保険です。
賃貸物件で火事を起こすと大変です。
この保険は家財保険とも呼ばれており、火事だけでなくいろんな災害時に活躍してくれます!
「賃貸契約時の火災保険を徹底調査!知らないと大損します」で、更に詳しく解説していますので見てみてください!
大家さんが収益を予定していた賃料の保証と物件の建て直しをしないといけないので何千万の金額を支払うことになりますね。
それを保証してくれる保険が2年で二万円程の金額で加入できますので絶対入っておいた方が良いです!
鍵交換代!!
鍵交換代は物件によってはしなくても良い場合があります費用は安い鍵なら5000円、ピッキングできない高い鍵なら2万円程です。
男性は、鍵交換必要ありません!って方も多いです。
前の入居者と同じ鍵でも気にならない方でしたら鍵交換費用は浮かすことができます。
私なら家財を盗られる方が痛いので鍵交換しておきます(笑)
如何でしたか!?
礼金なし、仲介手数料なしの物件に住むことができれば25万円だった初期費用は15万円まで減らすことが出来ます。更に長期住むことができる方はフリーレント付きの物件が選択肢として選べるので初期費用は10万円、もう少しチャレンジャーな方は鍵交換などもなくし10万円以下で住むことができます!
必要なお金と不要なお金を見極めて賢く安くお引越ししてくださいね!
それでは、また!”