- 家賃を値切れるって本当の話?
- なんだか、周りの人より家賃が高い!入居後に家賃って安く出来る?
- 更新料1ヶ月分て高すぎる、、、なんとかならない?
今回は値下げ交渉についての疑問を解説して行きましょう!
【賃貸値下げ交渉①】家賃を5000円値切った!?入居前の交渉方法とコツ
家賃交渉と聞くと
『交渉するなんて図々しくて恥ずかしくてできない!』
『家賃交渉できるなんてシステムを知らなかった!』
と多くの人は思うでしょう。むしろ、賃貸物件の家賃交渉なんてできないと思っている人が大半です。
しかし、元不動産屋の私から言わせると交渉が通るか通らないかはさておき、家賃交渉するだけなら100%どの賃貸物件でもできます!
一人暮らしの世帯では家計の中で最も大きな割合を占めているのが家賃だと思います。
家賃が下がれば一番の節約ですよね!
実は、営業マンから管理会社及び大家さんに値下げを打診することができるんですね。
値下げ交渉したからといって必ず家賃が下がる訳ではありませんが、無理な交渉でなければ50パーセントほどの確率で家賃が下がります。
この可能性ってまぁまぁ高いですよね笑
まぁ上記数値は肌感覚ですが、家賃を下げるのは嫌なのでフリーレント付けます!なんてこともあります。
家賃が下がる物件と下がらない物件もあります。
私が担当したお客さんの中には最高で5000円家賃が下がった方もいらっしゃいます。
それでは、どのような物件が家賃が5000円も下がったのでしょうか?
まずは、そちらからいくつか項目をあげて説明していきたいと思います!!
【その1】半年以上空室の物件
定番中の定番です。
こういった物件は我々不動産屋も非常に交渉しやすい物件です。
とにかく空室ですと収入は入りません!もし大家さんがローンで建てた物件なら黒字どころか赤字かもしれません!
大家さんにとっての一番の損害は空室なのです。
現状半年以上家賃収入がないので数千円下げてしまっても入居者を決めたいと思うのは当たり前のことでしょう。
【その2】大家さんのメリットも提示する
「値下げしてもらえたら2年間以上は住む予定です!」等の条件を提示すると大家さんに良い印象を与える事ができます。
私のお客様の交渉時にも、よく使っていました。
大家さんからしたらコロコロ入居者が変わるよりひとりの人に長く住んでもらいたいんですね。
退去するたびに部屋をクリーニングして、広告をうって入居者を募集して、しかもすぐに入居者が決まるとは限りません 。
特約として「1年以内に解約した場合は罰金として1か月分の賃料を支払う」という条件までつけますよ!と言えば大家さんも安心して値下げしてくれるでしょう。
【その3】礼金を多く払う
これは、初期費用を沢山持っている方限定なのですが礼金を多く収めると値下げしてくれる場合が多いです。
例えば、家賃五万円の物件で礼金一カ月多く払うので5000円値下げしてください!と申し出ると効果的です。
大家さんからすると、ただ値下げ交渉されるより五万円多く入ると嬉しいというメリットがありますし、あなた側も初期費用は五万円多くなりますが十カ月以上住めばペイできる金額ですので、その後はメリットしかありません。
【その4】気に入っている気持ちを伝える
本音を言うと基本的には大家さんは自分が一生懸命考えて購入したマンションを値下げ交渉されることは、不快なんです。
月々の賃料も大家さんが決めている場合が殆どですのでケチつけられている気分にもなるでしょう。
ですので大家さんにケチをつけているのではなく、大変素敵な物件だと思っているけど自分の予算が足りなくて、でも諦めたくない!という気持ちを伝えましょう。
例えば「どうしても気に入ってるんです。とても素敵な理想の物件なんです!ただ、自分の毎月のお給料だと厳しいのであと5000円値下げしてくれたら即決でココに決めます!」
など、下からお願いすると効果的でしょう!
【その5】7月〜8月の閑散期にお部屋探しをする
不動産業界の閑散期真っ只中に交渉すると値段が下がる可能性が高いです。
閑散期は不動産会社も大家さんもどうにかして契約を決めたいと思っていますので、家賃交渉も通りやすくなります。
賃料によって変わりますが5,000円以上賃料交渉できる可能性もありますよ!
「賃貸で安く引っ越しできる時期は?部屋を安く借りる方法【まとめ】」で、引っ越し費用をいかに安くするかまとめていますので参考にしてみて下さい。
【その6】営業マンと仲良くしておく!
これは意外と大事です!あ、人によるか。。。
営業マンは売上第一ですが、一人の人間です。
高圧的なお客様のために交渉を頑張る営業マンは少ないでしょう。
しかし、仲良くしていれば電話などでの家賃交渉ではなく管理会社に直接出向いて頭を下げて家賃交渉してくれます。
仲介手数料をどうせ支払わなければならないので、仲良くしておいて家賃交渉も頑張ってもらいましょう!
【賃貸値下げ交渉②】入居後に家賃交渉する方法とタイミングは?
既に入居している方は家賃交渉できないと思っていませんか?
そんなことはありません!
入居後も時期によりますが、家賃交渉は可能です!
どんな時期に交渉すれば良いかと言うと、それは契約更新時です!!
管理会社に交渉!
いま住んでいる家で以下のような事はありませんか?
・部屋の施設が壊れている状態で放置されている
・管理費を支払っているのに、共用部の掃除がされていない
そんなときは管理会社に落ち度があるので交渉のチャンスですが、ココで家賃を下げるのは少し可能性は低いかもしれません。
なぜなら、家賃を下げるかどうかは大家さん次第だからです。
大家さんに交渉!
逆に言うと、大家さんを説得させる材料があれば良いのです。
・あなたの物件に空き部屋は数部屋ある
・不動産ポータルサイトであなたの物件の空き部屋を調べたら、賃料があなたの借りた金額より安くなっている
ことがあれば、ほぼ家賃は下がるでしょう!
特に10年以上前に住んでいる方は、物件の価値も下がり家賃の見直しを行っている場合が多いです。なぜなら、基本的には家賃価格は建物の経年劣化にともなって下落していくものなんですね。
そして、あなたが退去してしまうと大家さんは壁紙張り替えなどの修繕費用を払い次の入居者の募集をする手間があるので、多少強気に出ても良いと思います。
交渉するベストなタイミングは?
最後に大切なのは更新月がいつかです。更新時に家賃交渉するにあたって理想的な時期があります。
それは4月以降であることです。
もしあなたの更新が12月頃ですと、これから繁忙期と呼ばれる1月~3月は空室がでても埋まりやすい時期がやってきます。
ですので12月退去の人に家賃交渉されると『これから他の人が入ってくる時期だから、家賃が気に入らないなら出てってちょうだい!』なんて大家さんに言われることにもなりかねません。
逆に4月以降なら今出て行かれると閑散期にはいり次の入居者が決まりづらいので、ある程度あなたの希望を飲んでくれるでしょう。
また大家さんと良好な関係を築いておくことも非常に効果的です。
大家さんから問題のある入居者とみなされていたら、その時点で交渉の余地はほとんどありません。
家賃を滞納していなかったり近所迷惑をかけていないなど必要最低限のマナーを守って、その上で大家さんに悪い印象を持たれないように仲良くしておくことが重要です。
迷惑な方が入居すると、その両隣や上下の部屋も退去する可能性もありますので、質の良いは入居者というのは本当に家賃を下げてでも住み続けてほしいというのが大家さんや管理会社の本音です。
【賃貸値下げ交渉③】更新料を0円にする方法!!
更新料ってそもそも何なのかご存知ですか?
現在の賃貸契約ではほとんどが2年間という期限で契約されていて、この期間が満了しても、その賃貸住宅に住み続けたい場合に更新料が必要となるのです。
お客様から更新料について
『更新料は不当な請求ではないんですか?』
『更新料を取られるなんて法的にアリなんですか?』
などと質問されます。
しかし、平成23年7月に最高裁により更新料が高額すぎなければ有効という判決がでていますので法的に何の問題もなく堂々と大家さんが請求できるお金ということになります。
更新料は具体的には賃料の補充や前払い、契約継続の対価が含まれているそうです。
ですので賃貸契約書に「更新料」と記載されている場合の契約では残念ながら、どうやっても更新料は発生してしまいます。
金額交渉は入居前でも入居後でも可能ですので、大家さんや管理会社と話し合うことで下がる余地はあります。時期にもよりますが、人気の物件や立地の良い物件で交渉が成功する可能性は低いです。
理由としては、良い立地ですと条件を下げなくても入居してくれる人がいるからです。
もし、それでもどうしても交渉したい場合は同条件の更新料なしの物件を引き合いに出して
『更新料なしにならなければ、こちらの同条件の更新料なしの物件にしようと思っています』
などと駆け引きをしてみると良いでしょう。
もしかしたら更新料0.5ヶ月や0円にしてくれるかもしれません!
【賃貸値下げ交渉④】値下げ交渉しない方がいいときと注意点
最後に値下げ交渉を絶対にしない方が良い場合をお教えします。
できる営業マンなら『この物件はしない方がいいですよ』と教えてくれたり、頑張って交渉したフリだけして『ダメでした』とかうまいことその場を回します。
しかし、ダメな営業マンに当たってしまう場合もありますので、どんな時に値下げ交渉しない方がいいのか箇条書きでまとめてみました!
新築物件や人気物件
新築の物件や人気物件はまず値下げ交渉を避けた方が良い物件です。
新築物件は図面を見れば新築と表記があるので、わかりますが、人気物件はというと有名なブランドマンションだったり分譲マンションシリーズまたは、積水ハウスや大和ハウスの施工したマンションなどは審査も厳しく値段も下がりにくい傾向にあります。
退去してすぐの物件
退去時期は図面ではわかりませんので物件見学の際に不動産屋さんに「この部屋は退去してからどのくらい経ったか」を聞いてみると教えてくれます。
1カ月も空室でない物件は、人気物件の可能性が高いです。
無理な交渉はしない方が無難です。
あなたの他に申込者がいる場合
あなたの他に賃貸物件の申込者がいる物件の値下げ交渉をすると危険です。
例えあなたが一番手の申込者でも家賃交渉をしていない二番手の申込者が優先になる可能性が非常に高いです。
大家さんも誰に部屋を貸すかは自由です。
お得意の大家さん審査で無条件ではねられるなんてこともあります笑
「賃貸物件を申込みして仮押さえはあり?申込み審査後のキャンセルは?」や「賃貸契約の入居審査は何を見られている?落ちる人の特徴と対策」についての記事も書いていますので興味があれば参考にしてみて下さい!
家賃が下がらないどころか、気に入った物件を二番手に取られてしまう可能性まで出てきますので他の申込者がいて、その人が家賃交渉していない場合は残念ながら家賃交渉は諦めた方が良いでしょう。
如何でしたか?
家賃交渉をすることは少しも恥ずかしいことではありません。長期住んでいる物件ならそもそも家賃設定が相場でなくなっている場合も多いので積極的に交渉してより良い暮らしをしていきましょう!
それでは、また!