この物件広くて安くて、家具も付いてるし良いと思うんだけどどう思う！？はじめての一人暮らしだから一応聞いとこうと思って！
と、私に意見を求めてくる人がかなり多くなってきました。
不動産屋はサイト上で物件をよく見せて、客引きするのに必死です。
今回はサイトでは分かりづらい、優良に見える物件でもデメリットが隠されていることがある、という事を実際に最近あった話を元に進めていければと思います！
サイトにはどんな感じに載ってた？物件スペック
まずは、物件スペックをご紹介します。
【立地】
神奈川県の物件で、最寄り駅から徒歩13分。同じような単身者用のアパート・マンションは多く競合ひしめくエリア。
【広さ＆間取り】
部屋の表記10帖（25.5㎡）の1Rバストイレ別物件。先述の通り、単身者用アパート・マンションが多いため、1R・1Kの供給（物件数）は多い。
【条件】
家賃68,000円。同じ広さの物件よりやや安い。家具家電付き物件。
パッと見、優良物件に見える！！
友人から話を受けた際に、「かなりいい物件だと思う！」ということでしたので、何が良く見えたのか説明していきます。
おそらく、この友人の「かなりいい物件」は他の方が見ても同じような事を考えるのではないかと思います。
他物件と比べて広い＆安く見える
間取り図をみて最初に「部屋は何帖かな〜」と見ると思います。単身者用アパートやマンションは大体が6~8帖です。6帖がほとんどですね。（関東圏中心に話していますが、全国的にそういう傾向があると思います。）
7帖だと少し広いな〜で、8帖だとかなり広い！という感じに見えると思います。
以下のような縦長の間取り図を見ると思いますが、ほとんどこんな感じですよね。
そう考えると今回の10帖というのは、かなり広く見えます！しかも家賃は他の7帖１Kなんかより安いときてるのですから、お得に見えます。
家具家電がついている！
家具家電がついている物件なんて、かなり貴重です。
引っ越しの際、特に何も持ち込まない予定であれば、引越し後に家具家電を購入せずに済むので初期費用の軽減に繋がります。
徒歩10分希望だったか3分くらいオーバーは許せる！
本当は駅から徒歩10分以内に探していたが、以上のような好条件であれば3分くらいオーバーしているのは許容範囲！全然メリットの方が多い！ということでこの物件で決めようとしていました。
私が特に優良物件とは思わなかった理由
ここからは、私が不動産屋として見たときに「落とし穴だな〜」と気づいた点がいくつかあり友人に伝えた事がありましたので、その落とし穴を解説して行けたらと思います。
専任媒介契約という表記
通常、大家さん（もしくは管理会社）はいろんな不動産仲介会社に「御客さんが来たら、ウチの物件紹介してね〜」とお願いして、集客します。
以上のような形態を一般媒介といいます。
よく、サイトで物件情報をみると「契約形態」の欄に書いてあります。
しかし、今回は「契約形態」に「専任媒介契約」と表記がありました。結構、大手の不動産屋とかが多かったりします。
専任媒介契約とは、大家さんが物件を紹介してねと頼んだ媒介契約先でしか紹介できないということです。
他の不動産屋が、来店した御客さんにピッタリの物件だ！紹介したい！と思っても、その物件を紹介することができないということです。
専任媒介契約を結んだ大手の不動産屋は、もし御客さんが来た際には優先的に紹介します！なんとしても早くに入居者を見つけます！なので専任媒介にしてください！ということです。
要は、仲介手数料を独り占めしたいという単純な理由ですが、以上のような形態も存在します。
専任媒介契約＝独り占めできる＝少々無茶した条件でも他の不動産やが紹介できないから、利益を乗せやすいというサイクルです。
そのため、なにか落とし穴がありそうだと思いちゃんとみるようにしたという前提がありました。
ちなみに今回は以下のようなよく分からない費用がくっついていました。
・賃貸生活サポート3,000円／月
・書類作成費20,000円／初期費用
・消毒費15,000円／初期費用
大手は大量の従業員を雇っているため、利益を出さなければやっていけません。やはり案の定、それなりに費用に乗っけて来てました。
対して広くない。
友人は「10帖！広い！」といっておりましたが、実際はそうではありません。
1Rの場合、居間だけでなく玄関＋キッチンも広さにカウントされているからです。
玄関が1帖、キッチンが2.5帖くらいありますのでそれを考えると1Kで6.5帖の部屋と実質生活スペースに使える（いわゆるベットルーム）の広さは変わらないということです。
しかし、実際に行ってみると広く見えると思います。
なぜなら壁がないのでので悪くありません。
１Rと１Kにはそれぞれメリットデメリットが存在します。「一人暮らしだと1R・1Kどっちがいい？おすすめはコレ！」という記事でそれぞれ触れていますので参考にしてみて下さい。
家具家電がついているときは乗っけられている事を前提に
家具家電を付けているのは、単に不動産屋がサービスしているわけではありません。
しっかりともとが取れる計算をしているため、家具家電をつけることができるということです。
2000円／月乗っけられていれば、2年で48,000円分戻ってきます。
その分の家具を買って、モデルルームにして客付けしやすくすることで、すぐに入居者が決まったほうが全然お得です！
１ヶ月空室になることのほうが損害なので、そういったことまで、しっかり計算をして客付けをしています。
徒歩13分の表記は気をつけた方がいい
最寄り駅から徒歩15分以上の物件はめちゃくちゃ人気がなくなります。
サイトで「徒歩15分以内」にチェックをする方も多いのではないでしょうか？まぁ、15分が歩けるか歩けないかの瀬戸際何でしょうね、、、、
人気がない分、家賃は安いです。
今回の物件は表記は徒歩13分でした。しかし、Googleマップで見ると徒歩17分でした。
Googleマップは若干甘いところがありますので、それにしても徒歩13分にはなりません。
何が言いたいかと言うと、物件を良く見せようと虚偽情報を掲載しているということです。
「え、そんなのあり？」、、、いいえ、ダメです。しかし、「私が歩いたら13分でした」というふうに、不動産屋は都合のいいように表記します。（本来であれば、分速何メートルで計算とかあります。ほとんどGoogleマップの表示の通りです。）
実際の内見時は、車で案内したりするため、駅からどのくらいかかるとか確認できないことが多いです。いや、正確に言うと、確認させない業者が多いです。
Googleマップ片手に確認しておきましょう。
家賃も妥当。特別安いわけではない
家具家電付き！や広さ10帖、最寄り駅からの徒歩分数でごまかすと、実際相場よりもだいぶ安く見えます。
今回は、上記の小細工で2,000~4,000円程度乗っけていても探している側からはわからないと思いました。
それに1Rは1Kより人気はありませんので、１Kと比べると家賃は若干安くなったりもします。
そのため総合的に言うと、私からしてみたら「値段は妥当」かやや高いぐらい？という判断になりました。
【まとめ】とはいえ、、、
友人に以上は伝えたのですが、とはいえ内見してみて自分が納得！ならそれが一番いいのではと伝えました。
内見に行ってみると、マップ上では分からなかったいろんなことが分かるようになります。
コンビニまで近いとかはサイト上で割とわかったりしますが、車通りが少なく落ち着いた雰囲気で地元のような落ち着きがあるとかそういったことは、現地に行かなければわかりません。
逆に、最寄り駅まで徒歩5分だが、めちゃくちゃ坂だったとかも神奈川だと特にあります。勾配はサイトからは読み取りづらいです。
重要なのは、全ての情報を把握した上で納得できるかどうか、です。
利益も大事ですが、それを一番に置いていない、情報を正確に伝えてくれる不動産会社と付き合うことが大事です。例えば、初期費用だけみても仲介してくれる不動産会社一つで、大きく変わることもあります。
「賃貸業者の選び方で初期費用が変わる！同じ物件でも費用が違う理由」といった記事や「賃貸の初期費用削減を手伝ったら、合計61万円の節約が出来た話。」といった記事も書いていますので参考にしてみて下さい。