【不動産屋選びが大事な理由①】殆どの物件はどの不動産屋でも紹介出来る
HOMESやSUUMO、athome等、不動産ポータルサイトはいっぱいありますが、それらに掲載されている物件の殆どは、どの不動産屋でも紹介できます。
簡単に言うと、大手不動産屋にいっても、町の不動産屋に行ったとしても大体同じ物件が出てくるということです。
なぜそのようなことになるかと言うと、すべての不動産屋が同じ「不動産屋ポータルサイト（レインズ）」という不動産情報がほぼすべて載っているサイトを見るからです。
以下はHOMESの物件の詳細ページになるのですが、スクロールしてくと「この物件を取り扱う会社が7社あります」と出ています。
不動産屋のポータルサイトには以上物件が掲載されているのですが、それをいろんな不動産会社がみて、情報を加工し、HOMESやSUUMOなどに掲載しているということです。
じゃ〜全国のすべての物件をHOMESに掲載できるんですか？となりますが、もちろんできます。
しかし、HOMESなんかに掲載するのもお金がかかりますし、HOMESに掲載したは良いけど、他の不動産会社がその部屋の契約を取って、空室はなくなりましたとなると、すぐに自分で掲載していたHOMESへの投稿を消さなければなりません。
（空室をそのまま掲載していると、宅建業法に違反することになります。）
これを全国の不動産物件すべてに行うことは不可能です。どうしてもコントロールできなくなります。
そのため、扱っている不動産屋が多い物件とそうでない物件が存在するというわけです。
結果、まとめるとHOMESやSUUMO、athome等、不動産ポータルサイトに掲載されている物件はどこの不動産屋でも基本的には紹介できる、というわけです。
【不動産屋選びが大事な理由②】不動産会社がお客さんにとって最適な物件を紹介するわけではない
不動産屋の大きな利益は2つあります。それは”仲介手数料”と”業務委託費”というものです。
”仲介手数料”は結構馴染みがあると思いますので、分かると思います。物件を紹介してくれた仲介業者に、「いい物件を見つけてきてくれてありがとう〜」と仲介費用を払います。
では、”業務委託費”とは一体何でしょうか？
コレは、契約者（エンドユーザー）の目に触れる事はありませんので、不動産業従事者や経験者でないと知らないと思います。※不動産ポータルサイト（レインズ）にはここらへんの情報もみることができます。
不動産賃貸の仲介で出てくる”業務委託費”とは、別名”広告費””AD”と呼ばれており、入居者を獲得するために利用した費用（広告費用）をお客さんを連れてきてくれた不動産会社へ、大家さんから支払うという制度です。
まぁ、ほぼワイロ、、、ではなく、一種の大家さん側が支払う仲介手数料になります。
今、仲介手数料というと入居者が払うのが当たり前ですが、実は原則としては大家さん・入居者が半分づつ出すという決まりがあるのをご存知でしょうか？
お客さんに1ヶ月分手数料をもらう了承を取っていたらOKですが、今では当たり前のように1ヶ月分の手数料をお客さんに請求する業者がほとんどです。
暗黙の了解というか、悪しき風習というか、、、、
まぁわざわざ「本来であれば大家さんとお客さん半分づつなのですが、今回はお客さんが100％負担してもらっていいですか？」なんていうと「ダメ」と言われるかツッコまれる事間違いないので説明しないんです。
本当に不動産業界は闇が深いですね。
この悪しき風習の延長で、「大家さんが仲介手数料を支払う」ということは今では聞いたことがありません。
しかし、先述した「業務委託費（広告費・AD）」という項目で大家さんから仲介手数料をもらうことになっています。（なぜ”仲介手数料”ではなく”業務委託費”というかというと、宅建業法で仲介手数料は1ヶ月分が上限と言われているからです。）
要は仕組みは明らかにおかしいでし、筋が通ってないと言えますが、なんとか法律の隙間をすり抜けて不動産会社が儲かる仕組みができているということです。
ご自身で確定申告している方は分かると思いますが、本当は合コンで使った”娯楽費”だけど、領収書に”交際費”と名目を変えれば経費として扱えるとか、それと同じレベルの話です。
なんとなくイメージ付きますでしょうか？
業務委託費があるということは、、、
業務委託費は費用に上限がありませんの0円の物件もあれば地方になると4ヶ月分出す大家さんもいるということになります。
感がいい人は気づくと思いますが、業務委託費が高額がほど不動産屋は儲かりますのでその物件優先で紹介するとうことです。
例えば、不動産屋に行って3件紹介されたら、その3件の中から選ぶ人も多いと思います。その3件は業務委託費が高いだけ、本当は他にもっといい物件はゴロゴロあっても、不動産屋によっては利益が少ない物件は紹介しないということです。
不動産屋さん「お客さんにとっていい物件を紹介する不動産屋」「不動産会社にとっていい物件を紹介する」のは2つ存在しますので、そこらへんは見極めが必要だったりします。
【不動産屋選びが大事な理由③】初期費用が大きく変わる
同じ物件でも仲介する不動産屋が違うだけで初期費用が変わります。先述したとおり、仲介手数料一つとってもその仲介業者のさじ加減で0円〜賃料1ヶ月分の費用が違うということです。
不動産会社はいろんな手法で入居者から費用を搾取してきます。十分に気をつけるべきだと思います。
詳しくは、仲介業者の違いで初期費用が違う理由として「賃貸業者の選び方で初期費用が変わる！同じ物件でも費用が違う理由」で更に詳しく説明していますので是非参考にしてみて下さい。
【不動産屋の選び方】
最初物件を探す際に、サイトでまずは探す人が多いと思います。
そのサイトで見つけた物件をたまたま掲載していた不動産会社がどんな業者かによって、その人に最適なお部屋が見つかるかどうかが決まってくるということです。
良い不動産屋であれば、他にいい物件があれば業務委託費に縛られること無くいろんな物件を紹介してくれるだろうし、悪い不動産屋であれば、「あ、この物件はもう申込されました。でも（業務委託費が高くて）他にいい物件ありますよ」といった流れに持っていかれたりもします、、、、
その良い不動産屋を見つけるにはどうしたらいいか。
2つ方法があります。
１，信用出来る人に頼む、紹介してもらう
物件はどんな不動産屋でも紹介できる物件数は同じということは分かりました。後は信用出来る人を探すことです。
一番いいのは親族かな〜、、、友達とかでも良いと思いますけど。
どこもなければ私に連絡してみて下さい。仲介のお手伝いもしています。
２，悪い不動産屋でも知識身につければOK
搾取されない知恵・知識を身につけることです。どんな方法かというと、当サイトでいろいろ紹介しています。入り口としては、「【成功率98.9%】賃貸の初期費用を極限まで安くする方法」とか参考にしていただければと思います。
まぁ、でもコレは自分で交渉出来る範囲です。大家さん等に直接交渉したりすることも大事になります。そうなるとやはり初期費用削減に協力してくれる不動産会社に協力してもらうのが一番かと思います。
いかがでしたでしょうか。
今回は、物件ベースで部屋探しするのではなく、本当は不動産会社ベースで部屋探しをすると自然といい部屋を紹介してもらえて、しかも初期費用も安くなることにも繋がってきます！という話をまとめてみました。
是非参考にしていただければと思います。