私が海外不動産投資に興味を持った理由
日本の人口減少・不動産価格の下落が心配
不動産価格が下落する理由として、大きくは2つの理由を私は考えています。
それは人口減少と建築費用の低下が考えられます。
人口減少
一つは、人口減少による需用減少による供給過多に陥るのではないかという不安です。
人口減少は経済の鈍化に直接的に関わってくると思うし、経済が上手く回っていかないとその国は廃れていきます。
当たり前ですが人が集まらないというのは、借り手が少なくなるので、借り手競争が激化し、価格競争になり、家賃が下がっていくという形でしょうか。
去年見たデータですが、国立社会保障・人口問題研究所という、日本の人口推移とかを研究している機関が衝撃のデータを発表しました。
オリンピックから10年後の2030年にはすべての都道府県で人口が減少し、それからさらに15年後の2045年までに日本の総人口は1億万人程度になると予想しています。
つまり、今後30年で2000万人以上減少すると言われているということです。
特に大きく減少するのは、地方だと言われていて、20年後に3割り程度の減少は進むと言われています。
地方以外の東京や神奈川なんかも無視できない事として、高齢者人口が1.3倍程度増えると言われています。
50年後には人口は8800万人へ、高齢者は人口全体の4割り程度を占めるようになると言われています。
研究員ではないので、上手くは言えないですが、例え外国人の移民を今より多く受け入れて維持しようと計ったとしても、良くて”維持”ではないでしょうか。
つまり、不動産投資も大ゴケはなくても、今より今後やりやすくなる（儲けやすくなる）わけではないと私は思っています。
建築費用の低下
もう一つ、家賃が安くなる理由として建築費用の低下の影響もあるのではないかと思います。
今、オリンピックに向けて都心部を中心に不動産物件を建てまくっています。今、新築マンションを購入しようとするとかなり高額（割りに合わない）です。
高額の理由として、建築に使う建材よりも、人件費が上がっていることが挙げられます。
マンションは建てまくるけど、作業出来る人は一定で、早く作業してほしいという要望があればその分人件費も上がります。
引越しのハイシーズンは3〜4月。
3月で引越ししようとすると、引越し業者にお願いするとめちゃくちゃ高いですよね。ローシーズンと比べると倍程度価格が違います。これと同じ原理です。
現在のマンション建築は、ハイシーズンがずっと続いている状態です。
人件費が倍になっていると、その分マンション価格に響いてきます。現在の不動産価格は、その高い状態のマンション価格ということです。
オリンピックが終わるころには、建築業界もかなり落ち着くと思います。落ち着くと、暇になり、ローシーズンを迎えて人件費が落ちます。
そうなると、マンション価格も落ちて、マンション価格が落ちると賃貸する際も安く貸し出しても上手く運用出来るようになります。
これが回っていくと、他の物件も家賃を下げなければいけませんので利回りが落ち込んでいきます。
利回りが落ち込むと不動産価値が下がるということです。
日本でいい物件が見つからないから
不動産は立地が命と言われています。先述の通り、人口減少問題なんかも考えると、不動産投資（住居用で購入するにしても）をするなら東京だと私は考えています。
でも、東京でそれなりに利回りが高くて良い物件なんてほとんど出回っていません！
平均でも4%を下回っているぐらいです。少し運用しやすかったり、我慢できる条件だったりすることもありますが、結構どんぐりの背比べ状態です。
神奈川なんて、ワンルームアパートとか建てまくって、今じゃ既に利回りが相当落ち込んでいますし、はっきり言ってオワコンです。（ファミリータイプならまだ良いけど、、、）
今購入した方は多分考えている価格で売れないと思います。売るとしたら早く売ったほうが良いです。
先述した通り、建築費用が安くなってくると家賃暴落が半端なくなります。ワンルーム7万で貸していたが、いきなりできた隣の新築が6万で募集し始めたら、、、、と思うとゾッとします。そうなる前に売却した方が良いです。
まぁ、そもそも購入をおすすめしないですが笑
先日も横浜のブルーライン（路線名）上で、ワンルーム購入したいという方から相談を受けましたが、何度調べてもどう考えてもやめたほうがいいという結果になりました。
不動産を購入する際は、客付けからの視点がかなり大事なので、不動産の売買会社ではなく、客付けするプロ（管理会社や賃貸仲介会社）に聞いたほうが良いです。
同じ不動産業者でも、売買を専門にされている会社は賃貸のことが分からないとか結構ありますので。
海外進出に興味があったから
以上のような理由で日本の不動産というより、日本という国がオワコンのような気さえしてきたので、リスク回避も兼ねて海外進出をしたいと思っていました。
後、友達が海外に住んでいて、税金の優遇とか銀行預金の利回りもいいし、めちゃくちゃ羨ましい生活をしていて海外に単純に興味があったからです。
日本の銀行はお金を100万円預けると、1年後に250円もらえます、、、ふざけてますよね。時間外にATMから1回引き出しただけで終わります。年利は0.02％程度です。詐欺。
海外だとオーストラリアやロシアでさえ3%を超えています。冒険しなくても、10%超えとか結構あります。
まぁそのためには海外行ってなんやかんやしないとしけなかったりしますが、、、、
とにかく、海外にいたほうが金融的面からいっても絶対的にいいということは確かです。知らない文化とかにも触れてみたいし、興味ありだったということでその皮切りに海外不動産投資というのを興味持ちました。
海外不動産投資の2つのメリット
ここでは、簡単に海外不動産に投資することのメリットをまとめていきます。
かなりざっくりなので、今後もっと詳しく深堀りしていきますので、今回は大枠を抑える意味で呼んで頂ければと思います。
メリット①利回りが良い
こんな利回り比較資料があります。同じような条件の物件を比較した際の各国の利回りになります。
あくまで参考程度に見てほしいのですが、やはり、日本に比べると海外の方が利回りが良い物件が多そうです。
また、人口減少している国は日本くらいです。
他の国は人口が徐々に増えていますので、日本のように不動産価格が低下していくリスクというのは小さいと考えることが出きます。
これは、家賃収入だけのことを言っているのではありません。
不動産投資の良いところは、売却時に売却益が狙えるということでもあります。
家賃収入＆売却益を上手く引き寄せられれば、より稼ぐことができるますので、海外不動産の方が夢があっていいです。
メリット②リスク分散になる
散々日本オワコンとかいいましたが、正直どうなるかなんてわかりません。ニュースでいろんな事を言われていますが、どれが正確な情報かなんて、イチ一般市民レベルだとわかりません。
なので、リスク分散する必要があります。「卵はひとつの籠に盛るな」という格言もあります。
日本の資産のみ（現金・預金・不動産・株などすべて）の所有はリスクが高いです。
海外の資産を持つ方法として、不動産というのも一つの手だと思います。
海外不動産投資の2つのデメリット
海外投資はその国・政治等の状況などによって、いろんなリスクがあると思います（日本も含めて）が、不動産に関していうと以下の大きく2つだと私は考えています。
融資条件が悪い
日本だとフルローンで自己資金ほとんどなしで、不動産投資できますが、海外だと外国人扱いでいろんな制限を受けたり、融資してくれる金融機関自体多くありません。
例えば、融資額も自己資物件価格の半分とかしか融資でないとかがザラです。
つまり、ある程度お金（現金）がないとできないということです。
一言でいうとレバレッジが効かないということです。レバレッジに関しては、「不動産でよく聞く「レバレッジ」とは何か？」を参考にしてみてください。
情報取得が難しい
日本でも同じですが、不動産投資をする上で一番大事なのは信頼できるパートナーを見つけることかもしれません。
日本だと家族や友人などの紹介やある程度自分で知識を身に着けて対面して話してみたりするなどで信頼関係作ったりで見つけたりできますが、海外になるとそのハードルがいきなり上がります。
大手なら信用できるんじゃ？という声もあると思いますが、当ブログの賃貸でも書いている通り、法の抜け道を探して詐取してきますので、変な安心はしないほうが良いと思います。
と言った感じで、海外不動産投資をするにもそれなりのデメリットもありますので、そこらへんも視野に入れて考えていきましょう。
とりあえず、海外の不動産は自己資金がないといけないということが分かったので、やはり国内の不動産でお金を増やすなりしてステップアップで手を出すと良いと思います。
いきなり海外