- ネットに載っていない物件て存在するの？
- ネットに載ってない掘り出し物件の探し方は？
- レインズにも載っていない物件もあるって本当？
今回は以上の疑問を解説していきます！
【なぜネットにない未公開物件が存在するのか】
お部屋探しをする際には、もちろん選べる物件の母数が多い方が良いですよね。そのため、いろんなサイトを回遊してどの物件が良いか絞っていくと思います。
しかし、実はサイトに載っていない物件も世の中には存在します。
サイトに掲載しないと集客できないんじゃないの？大家さんは空室が一番損するじゃん！と思う方もいると思いますが、サイトに掲載しない理由がありますのでここでは、その理由について説明していきます！
売買に関しては、また別ですが賃貸に関しては主に以下３つの理由があります。
管理会社（管理会社）の戦略
管理会社はその物件を管理しているわけですが、管理する＝入居者募集も行うということになります。
通常であれば、仲介会社に「この管理してる物件の入居者を連れてきて下さい〜」と直接頼んだり、業者だけが見れるレインズに登録しておいて、他の仲介業者にネットで集客してもらったりします。
図に書くとこんな感じです。
しかし、管理会社が売上を上げたくて仲介業務までやってしまう会社もあります。
エ◯ブルなどは、管理業務と仲介業務どちらもやっていますね。
他の業者に仲介手数料を持っていかれないように、自分のところだけで募集をすることになりますが、さらにその中でもネットに出さない管理会社もあります。
集客するのであればネットでしょ？と思うかもしれませんが、管理会社（仲介会社）によっては「非公開物件あり！！」という謳い文句で集客するということです。
とりあえず来店してくれれば、あとは営業でどうにでもなりますので、、、
大家さんの意向
大家さんの意向の場合は、近隣住人への配慮や住んでいる方への対応のためにネットに公開していないことが多いです。
例えば、同じ間取りの違う部屋の家賃が今住んでいる家賃より安くなっていたら、それを見た住人は「ネットで〇〇万円で募集かけてるから、この部屋の家賃も同じ値段まで下げてよ」と言い出しかねないのです。
そして、そういった申し出があるとだいたいは家賃を下げなければならないことが多いというのも事実です。
また、ネットにあげていると近くだからと勝手に物件に見学にくる人もいたり、、、、今は住所を丁目までの記載にしている物件も多くなりました。
以上のようなことを考えて、ネットに出さないという大家さんも一部いるみたいです。
超人気物件という理由
ネットに出さなくても、物件の看板を見たり、近くに住んでいる住人だったり、物件に住んでいる人から物件情報を聞き出したり、退去待ちと人気物件の場合ネットにださなくても空室になる心配がない物件はネットに載せない事が多いです。
違う物件で問い合わせがきて実際内見したら、微妙だったとしてもその超人気物件を抑えておけばその際に勧めるだけで、たいがい申込みをもらえたりします。
そのお客さんが他の仲介業者に流れるリスクを極力減らせるということです。
【未公開物件はどんな物件？掘り出し物件を探す2つ方法】
未公開物件はそんなに多くありません。
なぜなら、管理会社の最も大きな仕事の一つは「客付けをただちに行い空室をなくすこと」ですので、ネットにアップすることがその仕事をしっかりこなす第一歩になるからです。
強気な管理会社ならそうでもないかもしれませんが、、、
未公開物件を探す方法は、たったの2つです。
①不動産屋に訪問する
特定の駅等が決まっていたら、その駅の近くのいわゆる街の不動産屋とかに行って「未公開物件はありますか？」と聞くしかありません。
なぜ、その駅の近くの不動産屋かというと、未公開物件ということはその不動産屋でしか出回っていない物件になりますので、内見の案内もその不動産屋になるということです。
その不動産屋から遠くの物件になればなるほど、未公開物件の情報を持っていないと思っていいと思います。
②ネットで聞き出す
ポータルサイト等には掲載されていないが、ある程度条件のあった物件を選ぶとそれぞれどこの不動産屋が募集している物件なのかも見ることが出来ます。
その不動産屋にメールなり電話で「この物件と同じような物件でネットに載っていない未公開物件とかありますか？」と尋ねることで、大概は出し惜しみ無く、未公開物件の物件情報を提供してくれます。
あるかないかは、やはり聞いてみないとわかりませんので根気が必要です笑
大手不動産屋とかに聞くと、いろんなエリアをカバーしているので未公開物件が出てくる可能性が大きいかもしれません。
【レインズに載ってない未公開物件がある？】
これは結構不動産業者よりの話になりますが、、、、
不動産賃貸の仲介には３つの種類があります。
①専属専任媒介
不動産仲介業者は依頼をした一社のみ。また売主自身で買主を探すことも不可。縛りが厳しい分、報告義務の頻度も高い
部屋を探している側の目線▷特定の不動産業者1社からしか紹介されない物件
②専任媒介
不動産仲介業者は依頼をした一社のみ。しかし売主自身で買主を探すことは可能。専属専任媒介に比べ、報告義務は少し緩い
部屋を探している側の目線▷①＋大家さんからの紹介のみの物件
③一般媒介
不動産仲介業者に何社でも依頼できる。もちろん売主自身で買主を探すことも可能。報告義務はない。
部屋を探している側の目線▷いろんな不動産屋が紹介している物件
レインズに載せなくて良いのは③の場合だけです！！①と②はレインズへの掲載義務があります。
③の一般媒介になると、いろんな会社が関わっていますからどこかの業者がレインズに載せていておかしくありません。
しかし、厄介なのはレインズに載せなくていいというルールを裏目にとり、大家さんと一般媒介契約を結ぶことです。
その上で、「紹介はウチがするので、他の業者に頼まないで下さい！」等と言っているとしたら、レインズに掲載されていない物件の完成です。
大家さんと管理会社は信頼関係の中ですからそういった癒着がたえないのが、不動産業界の悪しき風習とも言えるでしょう、、、、