- 空室が埋まらない、、、どうしたらいいの
- もう2ヶ月も苦戦している
- 空室がありすぎてキャッシュフローがマイナス、、、
- 空室を考えると寝れません
今回は以上のような悩みを払拭できればと思います。
私は不動産業歴が長いので、今までお付き合いの合った不動産管理会社や元職場・不動産オーナーから「〇〇にある物件がどうしても埋まらない、、助けてくれ」と連絡が来ることがあります。
なぜ連絡がくるのかというと、当時私はそういった「客付けが難しい」といわれる物件を何軒も埋めるのが得意だったからです。というか、そういった物件をいかに客付けするかとか考えるのが好きで、コスパも考えず色々やってたらそれがノウハウになっていつの間にか得意になっていたというだけですが、、、
今回はその客付けノウハウを共有出来たらと思い、それから自分の備忘録として書き始めた次第です。
あ、今回は管理会社やオーナー様向けの記事になっています！基本的にオーナーさんなんかで、自分次第で出来る費用のかからない方法になります。
仲介業者なんかは費用をかけてポータルサイトなんかを利用して集客するパターンが多いと思いますので、また別ですのであまり参考にならないと思います。
不動産賃貸の客付けは現状把握から！
不動産賃貸の客付けがなかなかうまく行かない理由は様々な理由があります。
その理由を追求せずしては解決は難しいです。
例えば、家賃相場が10万円なのに20万円にしていた。それだと、ADを300にしても客付け出来ません。
そんな当たり前の話なのですが、意外とそこらへんを理解できていない事が多いです。
理由の探し方と対処の考え方
大きく分けて3つに大きく分けられます。
- 仲介業者からの空室確認連絡さえ来ない
- エンドユーザーからの反響が来ない（仲介業者からの内見連絡含む）
- 反響はきているが成約に繋がらない
大前提として、オーナーも最悪2,3は把握しておくべきです。
そこらへんの連絡がない管理会社ははっきりいって微妙です。全く客付けに困っていない、完全におまかせしているということであればいいですが、不動産運用を成功させるためには管理会社はめちゃくちゃ大事です。
多くの不動産で管理会社が物件のすべて（建物管理はもちろん客付けやキャッシュフロー管理等も）をディレクションしているので、管理会社のやる気がないと収益は良く回っていかないです。
これを書き始めるときりがないのでおいといて、、、、とにかく管理会社とオーナーさんのコミュニケーションはかなり大事です。
要は、管理会社がやってくれていることの把握と、自分で出来ることの判断が出来る用になることが大事ということです。
では、1~3の課題に関してどんな対処が必要かざっくり書いていければと思います。
ネットに掲載されているか必ず自分で確認
先述の「1、仲介業者からの空室確認連絡さえ来ない」の理由なのですが、いやありえないでしょと思うかもしれませんが、ネットアップ忘れや少し登録方法を間違っていて、認知されないということがあります。
これを解決する方法は、自分で確認することです。HOMESやathome、SUUMOあたりで必ず自分の物件の地域・条件でフィルタリングした際に、物件が出るかどうか確認してください。
大事なことは、ユーザーと同じ動線で検索することです。物件名でGoogle検索するなどするのはユーザーと同じ動線ではないので避けたほうが確実です。
そしてどのように見えているか確認することが必要です。
以外とこの段階で、自分の物件だけではなく、近隣の競合物件なんかの価格設定や客付けのための工夫なんかを発見出来たりします。
地場の仲介業者を回ることも検討
最寄り駅＋最寄りまでのターミナル駅とかの仲介業者にマイソクを配っていったほうがいいです。
意外とお客さんが来たときに「あ、そういえばこの間きたオーナーさんの物件紹介してみるか」といった発想に行き着いたりします。今はそんなことするオーナーさんあんまりいないから印象に残るんです。
同時に価格は妥当か、どうしたら（どういう条件なら）客付けしやすいかとか聞ければなおよしですね！
エンドユーザーから反響をとる
最小の装飾で最高の写真を撮る
客付けに苦戦しやすいワンルームタイプの部屋は正直どの物件も似たような条件で募集されています。
ここで重要なのは写真です。以下によく見せるかという勝負になります。まずは見に来てもらわないと始まらないということです。
いい写真を撮る方法は3つ
１、観葉植物など100均でもいいから揃える
２、広角レンズを使う→これiphoneの外付け商品がamazonで3000円位で打ってます。
３、光度を上げて部屋を明るく見せる
以上を気をつければバッチリ差別化出来ます。ユーザーからの見え方全然違います。一番大事なポイントかもしれません。
まぁここらへんはセンスとかも関わってきますが、、、、
無料集客サイトを最大限利用する！
集客はとにかく網を広げることが大事です！色んなサイトに登録しまくって色んな人が見るようにします。
自分的にはジモティ＆ウチコミあたりを登録しておけばオッケイかと思います。細かいテクニック（どういった文言だと見てもらいやすいか等）はありますが、まずはやることが大事です！
そしてやっていくうちにコツがつかめると思います
もし面倒なら
私が代行してやります。今まで完全に知り合いのところだけやっていたのですが、「他の管理会社とかオーナーとか困ってる人いっぱいいるんじゃ？」という話がありましたので、このサイト経由でお問い合わせいただければ協力できそうなら協力しようかと考えています。
基本的に上記で行うことはすべて＋内見まで私が無料でやって、決まればAD1ヶ月分くださいという形にしています。客を連れてくるところまではしますが、契約作業はお願いしてます※通常の仲介業者と動きは同じだが、最後の契約作業だけお願いしてます。
なぜ上記すべて行ってAD1ヶ月分だけにしているかというと、他費用は入居者獲得のための条件に使いたいからです。
つまり、
「見栄え良い」＆「網目増やす」でエンドユーザーから反響をとり
「入居者にとってはこの上ない条件」で成約までつなげるので
私の内見→契約率は80〜90％程度あります。
なので、AD300とか3ヶ月フリーレントとか保証会社なし！！とかする前に私にご一報ください。
だめかも知れませんがもしかしたらいけるかもしれませんし、費用もかからないですし、良いと思います。
どうしようもなくなったらサブリースという方法も考える
どうしても条件を合わせると利回りが１〜2%で、客付けもどうしようもない！みたいな物件たまーにあります。
物件の売買業者は売って終わりなので、信用なりません。
管理会社とか、賃貸に強い業者とかにいろいろ聞いてリサーチして買ったほうがいいです。
私はもともと主には管理（客付け含む）業者だったので、物件を買うときには必ず連絡するように伝えておりました。まぁそこらへんの話は置いときますが、、、
正直どうしようもなくなったら、サブリースという手もあります。
しかし、正直オススメしません。1年目は条件がよくても、２〜３年目に家賃下方修正の連絡が来ます。
ドツボにはまります。どうにかして、家賃を見直してトントンでも自分で客付けすることをおすすめします。
しかし、中にはかなり好条件でサブリースしてくれるとこころもあります。その好条件かどうかを自身で判断しないでください！ちゃんと信頼できる不動産屋（客付けが強い＝リサーチ力のある）に相談することをおすすめします。
以上。