- 利回り5%とか聞くけど、どういう計算？
- そもそも利回りってどういう意味？
今回は以上のようなかなり初歩的な内容をわかりやすくまとめていこうと思います。
不動産業界でいう利回りとは
意外と正確に理解している人は少ない不動産に関しての”利回り”。
今回はその利回りをメチャクチャ簡単に説明していこうと思います。メチャクチャ簡単に、とは言いますが基本的にここに書いてある部分さえ理解しておけば、例えば投資用物件を購入するさいの”利回り”とかでも全然通用します。
ですのでサラッと読んで頭に入れて頂ければと思います。
”利回り”には2つの種類があります
この”利回り”には大きく2つの種類があります。
「表面利回り」と「実質利回り」です。
「表面利回り」・・・物件価格と想定家賃収益のみで考えられた利回りです。
物件価格というのは、その名の通り「物件の購入価格」で、例えば2LDK60㎡で3000万円！とかの3000万円部分です。
想定家賃収益というのは、部屋を誰かに貸した際に、月10万円で貸すと、1年間の想定家賃収益は10万円×12ヶ月分＝120万円で、この120万円が年間の想定家賃収益になります。
なぜ”想定”と付くのかというと、今までは10万で貸していたけど、突然近くに新築同じ広さで9万の競合物件が完成したとすると、9万円以下で募集しないとお客さんが入居してくれなくなったりして、考えていた家賃より下がったりすることも考えるから”想定”と付きます。
「実質利回り」・・・物件価格と想定家賃収益に加えて、年間経費（購入時の仲介手数料や物件管理費等）を差し引いたある程度「表面利回り」よりやや正確な利回りを言います。
マンションオーナーになろうとすると、結構いろんな経費もかかります。その経費も加味した利回りが実質利回りになります。
マンション経営にかかる経費には、購入時の諸費用以外にも固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金、不動産仲介手数料などがあります。
表面利回り計算方法・簡単計算シュミレーション
それでは、実際の計算式を見ていきますが基本的には「表面利回り」も「実質利回り」もどちらも「年間収益」÷「物件購入価格」×100で利回り（パーセンテージ）が出ます。
例えば以下の「ここ」と赤丸してあるところです。
では早速、「表面利回り」の実際の計算式を見ていきましょう。
【表面利回り計算式】
想定される年間家賃収入 ÷ 物件の購入価格 ＝ 表面利回り
例えば、物件価格が1000万円と書いてあったとします。その物件価格の下に、「今は、8万円で貸し出してます」と書いてあったとすると、、、
8万円×12ヶ月＝96万円（←年間想定家賃収入）
96万円÷1000万（物件価格）＝9.6%（←表面利回り）
表面利回り9.6%はかなりいい数字です。
こんな都合よく行かないでしょ？
しかし、入居者が退去したとかなると、その原状回復工事（部屋をきれいにする工事）で1ヶ月かかって、次の入居者が入ると、単純に11ヶ月分の家賃しか入ってきません。
以上のことを”稼働率”なんて言います。平均稼働率50％だと、1年間で6ヶ月分しか入居者がいないということです。まぁ通常の賃貸だと2年契約なのでありませんが、、、
例えば、全10部屋（全部屋家賃10万／月）の1棟物件で毎年平均して1部屋は退去して、入居者が入れ替わる物件です、となると、原状回復期間中の1ヶ月だけ家賃が入ってこないとしたら、、、、
全部屋何の退去もなく満額家賃がはいるとしたら、10万／月×12ヶ月×10部屋＝1200万円／年もらえますが、1部屋だけ1ヶ月あくのでマイナス10万ですので1190万円／年になります。
1190万円÷1200万円＝99.2%
ですので、平均稼働率99.2%という感じです。
不動産オーナーをするならしっかり、ここらへんも緻密に計算しておきたいですよね。
こういった計算も加味した利回りが、実質利回りになりますので以下で紹介していきます。
実質利回り計算方法・簡単計算シュミレーション
実質利回りはめちゃくちゃ簡単にいうと、「最終的に手元に残る家賃収益」÷「物件購入価格」です。
すみません、ざっくりしすぎですね、、、、もう少し詳しく書きますと以下が実質利回りの計算式になります。
【実質利回り計算式】
年間家賃収入 － 年間経費 ÷ 物件の購入価格 ＋ 購入時諸経費 ＝ 実質利回り
家賃収入は先述した稼働率を計算したり、建物の維持費（清掃代等）を差し引いて手元に残るお金が加味されます。
また、物件を購入する際、登記費用だとか仲介手数料だとか約2〜300万くらい？（仲介手数料による）かかりますので、その分も購入価格に加算するということです。
実際に不動産オーナーをするのであれば、必須な計算になりでしょう。
いかがでしたでしょうか。
今回は不動産投資にまつわる「利回り」の簡単な意味について紹介していきました。
特に、これから不動産投資などをお考えの方には是非参考にしていただければと思います。