- 契約書って名前書いてハンコ押すだけじゃないの？
- 重要なのは分かるけど、なんかいっぱい書いてあって面倒くさい、、、
- だいたいはしっかりした契約書何でしょ？
店によって違う野菜の値段は気にするのに、毎月数万〜数十万かかる家賃になるといきなり注意が散漫になりますよね？
「まぁ大丈夫っしょ？」が一番危険です。”契約”は訴訟にも繋がりやすいです！
本日は以上のような疑問を解決していきたいと思います！
【賃貸借契約書の注意点①】知らないといけない重要事項説明書との違い
お部屋を借りようとする際に、「賃貸借契約書」と「重要事項説明書」の２つの説明があり、それに著名捺印して晴れて部屋の鍵を受け取ることが出来ます。
しかし、内容は似たような事が書いてあり、一体何のための書面なのかよくわかりません。
とはいえ、どちらも存在するということはどちらも必要な書類ということになります。
では、それぞれの書面は何が違うのか、そしてその違いから分かる注意点を以下で触れていこうと思います。
『賃貸借契約書』の意味
37条書面と呼ばれるもので、契約が成立した時に貸主、借主が署名捺印をしてそれぞれ1部ずつ保管しておく書類です。賃貸借契約書は契約が成立したことを確認する為の書面です。
『重要事項説明書』の意味
35条書面とも呼ばれているこの書類は、契約が成立する前に借主に説明を行う義務が有り、怠れば不動産会社に罰則があります。重要事項説明書は契約をするかどうかを最終的に判断してもらうための書面です。
う〜ん、まだ、よく分からない、、、、
もっとざっくりお伝えすると、「契約書」は貸主（大家さん）と借主（入居者さん）が約束した内容（いつから契約開始ですよ〜とか）で、
「重要事項説明書」は間に入っている不動産会社（物件を紹介してくれて、契約手続きをしてくれる仲介業者とか管理会社）と借主（入居者さん）がその借りようとする物件について知っておかなければならないこと
になります。
これでも分かりづらいかもしれませんが、ココで抑えておきたいことは契約書の性質は後で行った言わない等の「トラブルを回避するための書類」であるということです。
基本的に契約に関して重要なのは「契約書」になりますので”重要”とついている「重要事項説明書」だけ重要ということはないので注意してください。
逆に言うと、契約時にいっぱい書類をもらいますが契約時に絶対見ておかなければならないことも契約書に記載されていますので、これから説明する以下事項をしっかり把握しておけばいいということです！
では、早速契約書の中身を見ていきましょう。
【賃貸借契約書の注意点②】知って得する『設備と残置物』の扱い
では、まずは「設備と残置物」についてです。
分かりやすいので、なぜ注意するのか含めて、例で見ていきましょう。
Question：
入居時には既にエアコンが付いていました。
しかし、エアコンをさて使おうとスイッチをピッとつけたら、そのエアコンは壊れていました。
このエアコンの取替費用は貸主と借主のどっち負担？
Answer：
契約書にそのエアコンが「設備」として記載があるのか、「残置物」として記載があるのかで
負担する人が変わります。
”設備”と記載 ▷ 貸主（家主）負担
”残置物”と記載 ▷ 借主（入居者）負担
だいたいイメージ付きましでしょうか？
- 残置物とは
「残置物」という言葉は、いわゆる業界用語になります。
なんのひねりもないですが、例えばAさんが退去する際、Aさんの私物ですが何らかの理由で撤去せずに部屋にそのまま置いていったということです。
例えば引越しの際に、エアコンやウォシュレット等、取り外しと取り付けの工事が必要でその費用を考えると置いていったほうがいいなんてこともありますよね。これでオーナーさんが置いていっていいということであれば、それは「残置物」扱いになります。
残置物をそのまま残置物として、次の入居者募集の時にそのまま提供することが出来るわけで、もしよければ使って下さいというモノになります。
- 「設備」との違い
しかし、ややこしいのはこの「残置物」を「設備」扱いにすることも出来るということです。
設備とすることで、物件をサイトに掲載する際に設備覧に「エアコン有り」と出来るので一つの売りになります。
逆に、大家さんは”設備”と掲載して、契約書の設備項目に「エアコン」と記載すると、もし故障した際には大家さんが修復させなければならないことになります。
つまり、入居者にとっては「設備」としてエアコンがある方が良いです！
壊れた際には容赦なく「故障を直して下さい！」と言えるからです。
【賃貸借契約書の注意点③】騙されやすい『原状回復範囲』の確認
Question：
壁に傷を付けてしまいました。退去の時、「部分的な傷でも、その面は全面張り替えの費用になりますので宜しくおねがいします」と言われました。
ちょこっとした傷なのに全面張り替えって酷いですけど、仕方ないのですか？
Answer：
いいえ、その部分のみの張替え費用で大丈夫です。
確かに、修復には全面張替えが必要です。しかし、ガイドラインにそって契約書を作っていることがほとんどですので、入居者は部分張り替えの費用のみで大丈夫です。
以上のように、工事業者や管理会社は入居者の知識が無いことをいいことに、平気で原状回復費用をつり上げてきます。
契約書の「原状回復」部分は通常、政府が出している「原状回復ガイドライン」にそって作成されていますが、”特約”などで「退去時に無条件で床全面張り替え必須」とあれば、契約書の効力が強くなり、全面張り替えする必要がある場合があります。
ガイドラインの内容も頭に入っていて、更に特約も気を付けないといけないというのは入居者にとってはかなりハードルが高いです。
契約時に間に入った仲介業者等、第三者に契約前に「原状回復に関しては、しっかりと説明お願いします」と伝えると、たとえ話含めて教えてくれるので聞いてみて下さい。
私も仲介をやっているので、何かあればご相談下さい。
【賃貸借契約書の注意点④】怠ってはいけない『短期解約違約金』の確認
Question：
短期解約違約金を払うことになりました。2ヶ月分も取られます。
こんなに取られるのは合法ですか？払わなきゃいけない？
Answer：
合法です。支払わないと、場合によっては給料等財産を差し押さえられます。
賃料を基準とした際に明らかに高額すぎるペナルティは無効になる場合がありますが、2ヶ月程度であればなんら問題はありません。
『短期解約違約金』とは、通常の賃貸借期間が2年なのに対して、その契約金の前に解約したらペナルティとして中途解約金を支払ってもらいますと言うやつです。
だいたいの契約書には、「半年〜1年以内の短期解約のペナルティとして、賃料の1ヶ月分を支払ってもらう」ルールが課せられていることが多いです。
最近は「敷金/礼金0円」の物件が本当に多いです。初期費用を安くして入居してもらいたい心理は、長期的にその初期費用分を少しづつ回収する目的も含まれています。
フリーレント等を付けている場合は本当に多いですが、「1年以内2ヶ月分のペナルティ、2年以内1ヶ月分のペナルティ」とキツめの縛りがあることが多いです。
この「短期解約違約金」は2ヶ月でも法的には問題ないので、しっかりと契約書を確認しましょう。
【賃貸借契約書の注意点⑤】罠が隠れやすい『特約』の確認
賃貸契約に限らず、コレは覚えておいて下さい！
日本の法律上では「当事者間の約束は自由」という原則があります。
だから、先程触れたように「原状回復」に関してガイドラインを超えた約束でも契約書に記載してあればそれは有効になります。
もちろん、同じく説明したとおり公序良俗に反するような約束は「無効」になります。
公序良俗とは、社会的妥当性を書いている状態です。短期解約違約金「1000万円」と書いてもそれは無効になるということです。
しかし、そんな事を言っても、その書面に「署名捺印」があると法律的にも有効と判定されて「良く見てなかったから…。」とか「良くわからなかったから…。」などという理由など通用しなくなってしまう可能性もあります。
以上の様なケースって線引が難しくて、曖昧ですがそれを判断するのが裁判です。
よくある特約例と注意点を紹介しておきます。
・解約通知は退去2ヶ月前までに連絡
▷この初歩的な特約は解約時に意外と忘れている事が多いです。後からわかったから、なんて行ってもダメです。法的にもなんの問題もありませんのでしっかり支払いましょう。
・クリーニング費用か借主（入居者）持ち
▷最近は敷金をもらわないため、トラブルになることが多いです。
・著名捺印後の契約解除は賃料2ヶ月分の損害金を支払う
▷コレは逆に優しい特約かもしれません。場合によっては、短期解約違約金で2ヶ月分と退去2ヶ月前予告なので家賃2ヶ月分ももらいます、なんてことも有りえます。契約金も帰ってきません。
そう考えると、賃料2ヶ月分の解除損害金の特約は管理会社の愛と言えるでしょう笑
以上のような、入居者には厳しいんじゃない？という内容でも特約で定めてそれに著名捺印するとそれは有効な契約です。
裁判をやってもまず勝てません。しっかりと契約前に確認しましょう。
【賃貸借契約書の注意点⑥】揉めないための『解約』手順
コレ結構よくあって、入居者側は泣きたくなるような話がありますので紹介しておきます。
Question：
ちょうど2年で退去しようと思い、満期の1ヶ月前に退去連絡通知を出しました。しかし、退去2ヶ月前連絡だと特約があったのをすっかり忘れていました。仕方なく、2ヶ月後に解約することになりました。ここまでは、仕方ないと思ったのですが、丁度更新の時期とかぶるため、更新料を取られることになりました。
コレって有り！？笑
Answer：
ありです。
後からなんと言われようが、後の祭りです。訴訟やっても勝てないでしょう。
契約書でまず一番最初に見るべきとも言えるかもしれません！最も大事かもしれません。まずは、解約について書いてあるところを探して注意深くみて、蛍光ペンをかりてハイマークしておくべきです！
ここでチェックするポイントは、「いつまでに」「どうやって」解約を通知するかです。
ここでは「30日前までに」「書面で」と書いてありますが、「30日前まで」ということもあれば「１ヶ月前まで」「60日前まで」ということもあります。
「書面をもって」と書かれていないこともありますので、その場合はどうやって解約通知をしたらよいのか管理会社に確認しましょう。
【賃貸借契約書の注意点⑦】見落としがち『更新』の確認
更新料に関しては法的な決まりは無いことをご存知でしょうか。
意外と知らないと思いますが、更新料は０円でもいいし、賃料の1ヶ月分でも2ヶ月分でも良いのです。※2ヶ月分にした場合は、法的に無効になる可能性あり
更新料は不動産業界の昔からの慣習みたいなもので、必ず払わなければならないというわけではありません。
ただし、契約書にしっかり更新料が明記されていれば「消費者契約法第10条により無効ということはできない」とされています。
あまりにも高額に設定されている等の理由があれば例外はあります。
そのため、契約時に更新料がどのくらいかはしっかりと確認しておきましょう。
ここでは、注意点というより「契約書」に更新料の記載がなくても更新料を0円に出来るテクニック的なものをお伝えしておきます。
その方法はズバリ、更新時に退去する予定がなくても「退去します」と伝えることです。
十中八九、ほとんどの管理会社は「理由は？」と聞いてきます。
聞く理由としては、出ていってほしくないからです。
入居者が退去すると、原状回復での出費や新たに入居者を募集しなければならず、短くても1ヶ月程度空室になり、大家さんの家賃収入にも響きます。
そのため、解決できる悩みであればそれを解決するから、そのまま更新してほしいというのが大家さんと管理会社の心理になります。
そのため、きっぱり、「更新料払うくらいなら、引越しをしようと考えておりまして、、、」と伝えるんです！
「考えておりまして・・・」ということで、万が一「あ、どうぞ出ていって下さい」と不動産屋に言われても、後日「やっぱり、出ていきません」というためです。
いかがでしたでしょうか。
入居時の以上のような、入居者にとってのドラブル回避や損しない契約のために私自身も仲介業者として管理会社や大家さんと戦ってきたので、活用してみて下さい