- HOMESとかSUUMO見てると同じ部屋で出るけどなんでそうなるの?
- 不動産会社いくつか回ったけど、同じような物件紹介されます
- 結局好きな部屋を損なく契約するにはどうしたらいいの?
今回は、以上のような疑問を解決していきます!!
【賃貸業者の選び方①】どの業者でも紹介される物件に大差がない理由
一度お部屋探しされたことのある方なら誰でも経験があると思います。
A不動産屋で良い物件が見つからなかったのでB不動産屋に行ってみたけど、A不動産屋と全く同じ物件だった!
へ?じゃあ、なんなのって思いますよね?沢山不動産屋を回る必要はないの?と。
その疑問にお答えするために元不動産屋の私が不動産屋のシステムについてまずお話したいと思います。
不動産業者間の物件情報交換ネットワークシステム REINSレインズ
皆さんが物件を探す際はどうしていますか?
すぐに不動産屋に出向く方もいらっしゃると思いますが大体の方はアットホームやスーモでまずは検索しますよね。
私達不動産屋にとってのアットホームやスーモがレインズです。
不動産屋しか使えない物件検索サイトの事をレインズと言います。私達不動産会社は毎朝レインズの中から新着物件を探します。
相場より安かったり、人気のマンションシリーズの新着物件が出ているとすぐにレインズから図面を取り寄せアットホームやスーモに載せるのです。
↑頑張ってこの図作りました笑
どこの不動産屋でも同じ事をします。新宿の業者なら新宿の物件情報をレインズから取り出してアットホームに載せます。下北沢の業者なら下北沢の物件情報をレインズから取り出してアットホームに載せます。
つまりアットホームやスーモに掲載されている物件情報の90%はレインズが元になっているという事です。
90パーセントの物件は不動産屋同士で情報共有しているのです。なぜ100%ではなく90%なのかは後ほどお話させていただきます。
【賃貸業者の選び方②】同じ物件でも初期費用が違う理由
初期費用は交渉次第でどうとでもなります。
担当の営業マンと仲良くしておくと、いろいろと値下げ交渉を頑張ってしてくれるかもしれません。
礼金は大家さん次第で無しにしてもらえることもあります。
なので、良い物件を見つけてもすぐに物件を決めずに「礼金0の他の物件と迷ってるんですよね〜」など営業マンと駆け引きをしてみてください。
意外と頑張ってくれますよ。
あとは、仲介手数料ですよね!ここは減らしたいお金だと思います。
大体の不動産屋さんの仲介手数料は家賃1ヶ月分の金額です。
それ以上はありません。なぜなら法律で仲介手数料の上限は家賃の1ヶ月分と決まっているからです。
五万円の家賃なら仲介手数料は五万円です。
ただ上限が1ヶ月分なだけで下限は決まっていません。仲介手数料無料でも構わないのです。
仲介手数料を安くしたい方や、初期費用を極限まで下げたい方はお手伝いしますので、以下記事も見てみてください〜
【賃貸業者の選び方③】少しでも安くするには
オフシーズンにお引越しをすること
引越しするには家賃の5ヶ月分のお金が必要と言われています。前家賃に敷金・礼金、仲介業者への仲介手数料、保険や鍵交換などの諸経費ですね。あとは引越し代もありますし、素敵な家具を揃えるとなるとかなりの大金が出て行きます。
実は賃貸物件を安く借りられる時期があります。
賃貸物件探しのオフシーズンについてお話しします。
オフシーズンということは、オンシーズンもあります。
賃貸業界のオンシーズンは?
オンシーズンはずばり!1〜4月です。大学に進学されたり新社会人になったりでお部屋を探している人がワラワラいます。もし時期を選ばなくていいならこの時期は避けましょう。なぜなら需要がある時期なので割引がありません。家賃交渉も通らないことが多いですし、礼金無しの物件も少ないです。
賃貸業界のオフシーズンは?
オフシーズンは6月〜9月頃です。本当に暇です。
わたしの働いていた不動産屋でも仲介手数料半額キャンペーンをしたり、大家さんも前家賃を無料にするフリーレントをつけたりします。家賃によりますが上手く探せばオンシーズンより初期費用が10万円は安くなります。
もう一つのメリットは物件をゆっくり比較検討できます。お部屋を探している人が多くないからです。
オンシーズンの場合は地方から部屋を探しに来て1日で決めて地方に帰るなんて人がザラにいますので人気の物件は内見を行ったその日に決めないと、他の人にすぐ取られてしまいます。ゆっくり決めたい方にもオススメです。
あとは営業マンとしての立場から申し上げるとオフシーズンに来て頂いた方が時間に余裕があるので一杯内覧をさせてあげられます(笑)本
当は差をつけてはいけないと思うんですが、それくらい親切丁寧にできるほど暇ということです。オフシーズンの方が納得のいく部屋探しができるでしょう。
【賃貸業者の選び方④】こんな不動産屋は要注意!
不動産がどうやってお金をだまし取っているか、以下記事でもまとめていますので参考にしてみて下さい!(多分以下記事の方が心当たり多いかも)
不動産屋さんと聞くとどんな人をイメージされますか?
ホストみたいなスーツを着てチャラチャラしていたり体育会系で強引に物件を勧めてくるオラオラ系の人を思い浮かべませんか?女の人だと少しスレた感じの美人風な人を思い浮かべます。
不動産屋=悪徳じゃないか?と思う方もいらっしゃいますし度々色々な不動産屋の不祥事がニュースになりますね。
ここでは要注意してほしい不動産屋についてお話しします。
決してすべての不動産会社が悪いことをしている訳ではないので誤解しないでください!笑
「広告のルール」を違反している店
公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会では広告についてのルールを定めています。
例えば日本一の物件!特選や最上級を意味する用語、堀出し価格!などの用語です。
また、これらの言葉をお店のドアに貼ってある不動産屋は見かけませんか?「日本一の物件数!」「掘り出し物件あります!」など。
これらは全てルール違反になります。
ルール違反を平気でする不動産屋さんはブラック企業の場合もあります。
平気で不正な初期費用を請求してくるかもしれません。
あ、このサイトも日本一安い初期費用相談窓口として書いてました笑
まぁでも、このサイトの場合不動産業ではなく値切る交渉人としてコンサルという立ち位置をめざしています。
宅地建物取引業の免許の更新回数が少ない店
どこの不動産屋でも営業するにあたって宅地建物取引業の免許が必要になり、店内に提示しておく義務があります。
ですので店内を見渡すと宅地建物取引業の免許が飾ってあります。いわば不動産屋さんのIDのような存在ですね。
免許交付者(更新回数)番号
00000000(1)00
以上のように数字が記載されていると思います。
かっこの中の数字が免許の更新回数です。
更新は5年に1度です。
ですので新規で免許を受けたばかりの業者は(1)で6年目に(2)にやっとなれるんです。11年目は(3)という感じです。
そのため、更新回数が1回の業者は開業して1年ほどという可能性も大きいので注意です。
物件探しは信用問題ですので実績のある業者さんから借りたいですよね。()の中の数が大きければ大きいほど、長く不動産業を営んでいる信頼における良い会社と思って間違いないでしょう!
自社ホームページに【おとり物件】をのせている不動産屋
最近では現在空室ではない物件情報があたかも現在募集しているかのようにホームページを作っている業者もいます。
アットホームやスーモでは出てこない素晴らしい物件が不動産会社のホームページには募集がでている!というのは良くある話です。
なぜアットホームやスーモに載せないかというと規制が厳しいからです。
空室でない物件を載せてしまうとペナルティが発生します。
※とはいえ、それでも空室のない物件を掲載する大手企業もあります、、、なんかニュースにもなったりしてました。
存在しない物件でお客様を集客するこれを【おとり物件】と言います。
とりあえずお店に来てもらって、適当にお問い合わせの物件は先ほど決まってしまいました!などと言い、別の物件を紹介する手口です。
このような手口は大変多いので物件の前で待ち合わせするなど工夫が必要ですね。
物件の情報は全てネットに載っていますので古い物件のデータ情報の2次利用・3次利用をし集客をしているのでしょう。
この様な悪質な不動産屋は避けた方がいいでしょう。
【賃貸業者の選び方⑤】地域密着型と大手不動産屋のメリット・デメリット
不動産の仲介をしてくれる業者は大きく2つに分かれます。
一つは「地域密着型」、それから「大手不動産屋」です。
それぞれメリット・デメリット見ていきましょう!!
地域密着型
地域密着型の不動産屋は業界の中では地場の不動産屋と言います。
最初にその地場の不動産屋で賃貸仲介してもらうことについて触れていきます。
メリット
地場の不動産屋さんへ行けば確実に大手不動産屋さんでは紹介されなかった物件に出会えると思います。
これが先ほどお話した共有されている90パーセントの残りの10パーセントです。
大きなメリットです。
デメリット①
ですが地場の不動産屋さんが扱う物件は自社物件だったり、その地にずっと昔からいる地主さん達の物件です。
基本的に主導権は大家さんと不動産屋さんと思ってもらえれば間違い無いと思います。
家賃を封筒に入れて手渡しで受け取るが自分のスタイルなので!と家賃の支払い方を指定してくる大家さんもいました。
地場の不動産屋さんで契約すると古い考えのアナログタイプの大家さんがセットでついてくると考えた方が良いでしょう。
お客さん扱いはあまりしてもらえません。
今は入居者の立場の方が何かと上になるイメージだと思います(クレームを言ったら出ていかないように何か対処してくれる)が、昔は「嫌だったら出ていけば?」ぐらい大家さんの立場は上でした。
デメリット②
もう一点、複数駅検討している方は色々な駅に出向かないといけません。
結構な時間と労力がかかります。
デメリットと感じる人は多いのではないでしょうか?
大手不動産屋
次に大手不動産屋(エイブルやアパマンショップ等)を見ていきましょう!!
メリット
大手不動産屋で借りるメリットはなんといっても物件量が多いことです。
あとは大体が駅から近くに店舗を構えているのでアクセスしやすいですし、郊外でしたら駐車場も完備しています。
そして会社ですのでマニュアルが存在します。
お客様への対応の仕方など接客がしっかりしていますので、嫌な思いをすることは少ないでしょう。
デメリット
デメリットは地場の不動産屋さんと比べて圧倒的に自社物件が少ないです。
あとは空室確認するまでに時間がかかってしまったり、物件の鍵を業者に借りに行く手間が増えてしまったりです。
いかがでしたでしょうか?
どちらもやっぱりデメリット、メリットはありますね。
ちなみに私は住みたい駅が決まっている方なら地域密着の地場の不動産屋に行った方が良いと思います。
なぜなら、街の情報や雰囲気も掴めますし掘り出し物件にも出会えますので。
しかし、住みたい駅はなく新宿から20分圏内で〜くらいに緩く探している方は大手不動産屋さんを訪ねることをお勧めします。
新宿にある不動産屋さんなら東西南北どこでも案内してくれますよ。