- DIYはどこまでなら大丈夫！？
- 大家さんへの交渉でDIYできる！？
- 原状回復しなくても良い方法！？
- あれ、そもそも原状回復ってなに？
今回は以上のような疑問を解決していきたいと思います！
【賃貸でリフォーム①】原状回復ガイドラインの確認
契約書で現状回復って言葉を聞いたことがあると思います。
何となく原状まで戻せばいいのかな？と思いますがどこまでがOKでどこまでがNGなのかイマイチわかりませんよね。
まずは原状回復のガイドラインの確認からしていきましょう！
基本的なことからご説明していきます。
そもそも何故賃貸でDIYをしてはいけないかというと、入居者には退去時に原状回復義務があるからです。
この原状回復義務は大家さんと入居者の自由契約によって定められるものなので、こう！と決まった事はありません。
こう！と決まっていないから厄介なのです。
決まりがないのでトラブルも多いです。
そのためトラブルを避けるために国土交通省が示している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にした賃貸契約が非常に多いです。
あ、ガイドラインというのは「法律で決まってないから、入居者が不利にならないように基準を作っておくから参考にしてね」と国が作ってくれたようなやつです。
このガイドラインによると
「借り主の住み方や使い方によって、発生した変化については原状回復の義務がある」
と記載されています。
つまり、簡単にいうと《出るときは入った時の状態に戻してから出ていってよ！戻してないと元に戻す費用を貰うからね！》ということです。
これが賃貸の基本だと考えておいてください。
【賃貸でリフォーム②】事前に大家への交渉や契約書確認でリフォーム可能範囲を把握
しかし実は上記のように、原状回復はあたりまえ！DIYなんてもっての外！は少し古い話なんです。
少子化で空き家がどんどん増えた昨今、賃貸市場を活性化するために2014年3月に国土交通省が新たなガイドラインを発表したんです！
これは結構特例ですが以下のような内容もガイドラインに載っていたりします。
貸主が修繕義務を負わない代わりに低廉な賃料とし、借主が自費で修繕や模様替え等ができることとし、当該箇所について退去時の原状回復義務を免除する
つまり賃貸物件でも場合によっては部屋を自由にリフォームできるというガイドラインです！
この「借主負担DIY型」物件とかで、家主の同意を得れば自由にリフォームすることができます。
しかも、退去時に原状回復をする必要もありません！これは今までの賃貸にないすごい画期的なシステムです！
大家さんもリフォームする必要がなく貸せるというメリットがあるので皆が得をするシステムですね。
どんどん普及していって欲しいものです。
しかしこういった内容に該当する賃貸物件はかなり少ないです。
大家さんも管理会社も私もあまり馴染みがありません。
ですので自由にDIYを出来る物件数も現状ではあまり多くないと思っておいてください。
ですので借主負担DIY型物件でない普通の物件の場合でも、退去時に請求されないようにする事前の交渉術もご紹介します！
交渉する時には大家さん、又は管理会社へお伺いをたてに行くと思います。
その際、どんなメーカーのこのような物を取り付けたいんです！と写真等で示してみてください。
更に具体的にそれをどこにつけたいかをあなたのお家の間取図や室内写真などで示すとわかりやすいでしょう！
配線などが通っている場所には絶対穴を開けないとアピールするのもいいでしょう。
そしてDIYショップなどで実際に、あなたの付けたい商品の施工したデータや写真、施工方法などの情報もあると完璧です！
このように交渉すれば承諾される確率が上がるでしょう！
そしてこれはマル秘テクニックなのですが実は大家さんに一番効く交渉は《長く住むからDIYさせて下さい！》です！
とにかく長く住んでもらえることが大家さんには一番嬉しいことです。
長く住んでもらえれば家賃が途切れる期間が一切ないですし、見知らぬ人がコロコロ出入りするより、長年一人の人に住んでもらった方が家賃滞納のリスクも減り安心です。
私の経験上、長期住むという条件を出せば比較的簡単に許してくれるDIYはこちらです！
・クロスの張り替えをする
・畳をフローリングにする
・押入れをクローゼット風にする
・収納棚を壁に穴を開けて取り付ける
・玄関の扉の色をペンキなどで塗り替える
などです。
逆に大家さんが嫌がるDIYはこちら！
・壁をぶち抜く
・もともとあったドアを無くす（捨てる）
・水廻りのDIY
つまり素人がいじってはいけない物件の設備のような部分をいじるのはNGということですね！
ただ大家さんや管理会社によって差が激しいので全く交渉できない場合もあります。
もしまだ入居前でしたら営業マンにDIYの交渉ができそうな物件を教えてもらう方が良いでしょう！
古い物件や人気でない物件は割と交渉できますので皆さんチャレンジしてみてください！
「DIYするのは良いけど原状回復に何十万もかかるわよ！それで良いなら勝手にやっていいわよー」なんて大家さんもいますのでDIYをする際には必ず大家さんには確認してくださいね！
【賃貸でリフォーム③】すでにDIY等している方へ
すでにDIYをしている方へ！
以下方法で対処してみてください！！
DIYで修復
退去時にもし言われたら、、、ドキドキの退去確認になるのは嫌ですよね。少しでも、不安要素は消しておきたいところです。
そんなときにはコレ！『穴うめ職人』！！！
■石こうボード穴埋めパテセット
商品価格：971円
・色目:ホワイト
・成分:石こう、砂、その他
・硬化時間:約3時間
・セット内容:粉体400g、アミテープ3m、ヘラ1個
少し高めですが、使いやすくてきれいに修復出来ます。
100均とかにも売ってることがありますが、性能が悪かったりであんまりオススメしません。
よほどの大きな穴や複数の穴が開いていない限り、10万円を超える修理費用がかかることはありませんが、自分で修理した方が確実に安上がりですので、めんどくさがらずトライしてみて下さい。
火災保険で壁穴修理が出来ることも！？
賃貸契約する際に今は99%が火災保険の加入必須なわけですが、意外とコレを活用出来ていない人が本当に多いです。
火災保険と言っても「風災」「水災」「盗難・水漏れ等」「破損等」を補償範囲としているタイプがあります。
私はサーフィンをするのですが、サーフボードを立てかけていたらそれが倒れて壁に激突！扉と壁に穴をあけるという最悪の事件がありました。
これ結構な方が、退去時の敷金精算の際に”修復代”として数万円取られたりします。
私はこの際、保険会社に全部修復費用を負担してもらいました。
もちろん、自分で故意的にあけてしまった釘穴とかは適用になりませんが、場合によっては修復をしてもらうことも出来ますので、一度保険会社に相談してみて下さい。
※不動産管理会社として、そういった相談にも結構乗っていましたので、何かあれば問合せしてくれれば協力します。
賃貸契約の際は、火災保険に加入していますので、万が一、壁に穴が開いてしまって火災保険が適用される場合は、ほとんど、賃貸人から原状回復費用が請求されるケースは少ないでしょう。
火災保険に関してはこんな記事も書いていますので、ご参考下さい。
事前に対策できるアイテムを紹介
また、こちらではオススメのDIYグッズをご紹介します！
私もお客様におすすめする原状回復も楽々のリノベーショングッズです！それではご覧ください！
第1位 貼ってはがせる壁紙
第1位は貼ってはがせる壁紙です！
こちらは今既に貼ってある物件の壁紙の上から好きな壁紙を貼れるという優れもの！
１万円程で壁一面施工できますのでアクセントクロスとして利用するのも流行っているそうですよ。部屋全面に貼ると広さによりますが三万円弱とやや高額です。
しかし一度貼ってしまえば5年は貼り直す必要はありません。
しかも退去の時は上からピリピリ剥がしていくだけで10分もあれば元の壁紙に戻りますので楽チンです！とてもオススメします！
第2位 壁美人
壁に棚を取り付けたり、お洒落な絵を飾るためのレールを取り付けたり壁掛けテレビなんてオシャレですよね？
でも大きな穴を開けないと無理と思っていませんか？
大きな穴を開けなくても壁美人というグッズでそれらができます。
やり方は簡単！
壁美人の専用フレームをホチキスで壁に留めその上から棚をかけるだけです！
ホチキスで棚を支えるんです！
少し不安ですが、強度はホームページで立証されていますのでご安心ください！
穴の大きさは画鋲以下で小さいので爪などで穴を埋めてしまえば跡はわかりませんよ！
第3位 クッションフロア
壁ときたら床です！
床さえ張り替えれば畳の物件も一気にオシャレになります！
ハサミで簡単に形を変えられるのでお部屋ぴったりのサイズにすることができます。
クッションフロアは再利用できるので退去時には次の物件に持っていくか、大きな物ではないのでいらなければゴミの日に捨てていくかすれば原状回復完了です！
バリエーションも豊富でウッド系からモノクロのクールなもの、豪華な大理石風の柄までさまざまな床材が揃っています。
第4位 ディアウォール
あまり聞き覚えがないかもしれませんがホームセンターで特集が組まれているほど注目のDIYグッズです！
ディアウォールとは物件を傷つけることなく物件に新たに柱を作るためのアイテムです。
左右ではなく上下の突っ張り棒みたいなイメージです！
好きな場所に二本柱を作りそこに板を貼り付ければ壁を作ることが出来るというかなり画期的なアイテムです！
新たに作った壁は穴を開けたりし放題ですのでお部屋の雰囲気がガラッと変わりオリジナリティのあるお部屋になりますよ！
1Kでも寝室部分と生活部分を分けたい方にはとてもオススメ！
以上原状回復しやすくてお洒落なDIYランキングでした！
こちらに挙げたものはとても簡単なので初心者でも楽にできると思います！
是非試してみてくださいね！
【賃貸でリフォーム④】退去時に請求されない交渉術
「原状回復について知らなかった、、。もうDIY済みだからどうしようもない、、。」
と思う方も大丈夫です！
退去時に大家さんに請求されない交渉方法についてご説明します！
物件の耐用年数を知る
物件の設備には耐用年数というものがあり、クロスなどは6年もあれば減価償却し価値が0円になってしまうんですね。
綺麗でも汚くても6年で張り替え時期が来るということです。
なのでクロスを自分でDIYできる目安としては6年以上住めるようであれば堂々と交渉できると思います！
しかし塗り壁とかレンガを接着剤でベタベタ壁に貼りまくるとかだと話は別になってくるのでまた別途相談してみて下さい（笑）
物件価値を高めるDIYにしておく
まず、大家さんの立場からお話します。
DIYするのは100歩譲って良いにしてもやはり大家さんの立場からすると、やはり退去する時には貸し出した時に近い状態にしておいてほしいのが本音らしいです。
DIYで付けたもの、貼ったものは家具や家電と同じく撤去して元に戻して出て行って欲しい、、。
しかしDIYの出来次第で貼り付けたクロスや収納棚などをそのままにして原状回復をすることなく出て行くことができるかもしれません！
それが出来たらとても楽ですし原状回復費用も払わなくて済むのでお得ですね！
その為には《レベルの高いものを作ること》と《DIYで取り付けたものが実用性のあるものだと大家さんに理解させること》が大切です。
実際レベルの高いDIY物件では造作物などを撤去せずにそのままの状態で次の入居者を募集するケースも何件かあるようです。
特に築年数があり、人気のない物件では逆にDIYされた物件は付加価値になる場合が多いそうです。
ですので退去時には大家さんに付加価値の説明やこうしておいたほうが今後入居者が増えますよ！という大家さんへのメリットを伝えることがとても大切です。
皆さん如何でしたか？
まとめてみると、賃貸ではやはり原則では原状回復が鉄則です。
しかし空き家が増えている昨今では大家さんに交渉次第でDIYをできる物件も増えてきていますのでまずは大家さんに聞いてみましょう！
聞かないで勝手にDIYすると退去時にかなり高額な費用を請求されてしまいますので、必ず大家さんにお伺いをたててからにしてくださいね！
それでは、また！