- 賃貸物件に携帯のような違約金なんてあるの？？
- 2年契約の物件を途中解約したいんだけど、違約金はいくら位かかるの？相場を教えて！
- 違約金が発生するかどうかはどうやって調べればいい？
今回は賃貸物件における賃貸契約の中途解約についての不安や疑問を解決していきたいと思います！
賃貸契約での中途解約による違約金の意味を理解しよう
まずはじめに、中途解約を理解する上で重要な賃貸契約の期間や意味ついて解説していきます！
賃貸契約の期間と意味
一人暮らしをしたことがある方なら解ると思うのですが、日本における賃貸契約の大体が多くの場合、「2年間」と定められています。
契約時に不動産屋さんに『この物件は2年契約なので更新料が次にかかるのは2年後です。2年後に賃料の一カ月分の更新料がかかりますよ！』などと説明されたと思います。
更新料ってクソ高いし、なんで未だにあるんですかね笑
言い方悪いですけど、家賃も払って住んであげているのになぜ謝礼金的なものを払わないと行けないのか本当に謎です。まぁ、昔は大家さんからすれば貸してやってるだったかもですけど、、、、
更新料の値下げ交渉については「【賃貸値下げ交渉まとめ】入居前・入居後の家賃交渉方法は？更新料は？」で説明しています！読んで損なしの記事だと思いますのでお時間ある方は是非！
入居から更新までの二年間、それが賃貸契約の一つの区切りなんですね。
賃貸物件を借りた当初は、借りた物件に2年間は住むつもりで借りていても2年という歳月があれば学生だった人も社会人になっています。
また、いきなりの転勤で都道府県をまたぐ人や仕事が上手くいかず転職したことにより家賃を見直したくて引越しをしなければならなくなるケース、家族が増えて広いお部屋に引っ越したい・家を購入するので引っ越したい！などとなることもあるでしょう。
つまり、賃貸契約二年間の期間の途中であっても解約しなければならないタイミングはだれにでもくる可能性があるということです。
賃貸契約の中途解約について
携帯電話やインターネット、ケーブルテレビの契約ですと契約を満了していないのに中途解 解約すると多額の違約金がかかる場合が多いですよね！
それでは、アパートやマンションの場合も携帯電話などと同じく2年未満で中途解約すると多額の違約金がかかってしまうのでしょうか？
結論から申し上げると一般的には【途中で解約しても違約金はかかりません】が、アパートを借りた時の借り方にもよります。
全ての契約に短期解約違約金が設定されているわけではありませんが、礼金0やフリーレント付きなど初期費用が安くなるサービスがついていた物件や、周辺の物件相場よりかなりお安く家賃設定がされていた物件は短期解約違約金がかなり高い可能性でついています。
短期解約違約金をつける意図は？
なぜ礼金0やフリーレントの初期費用が安かったり、相場の安い物件に短期解約違約金がついているのかというと、大家さん側に理由があります。
そもそも大家さん側にが早く新しい入居者に入居して欲しいから礼金0円で物件の募集をしたのに、2.3ヶ月で解約されてしまっては、大家さんは礼金も貰わなかったのに、あなたが退去してしまったことにより、またクリーニングをし、また募集広告にお金を使わなければなりません。
広告募集すると、平均して家賃の約1ヶ月分の広告料を払うことになりますし、クリーニング費用も馬鹿になりません。
そうなると大家さんは大損になってしまうので、『安くは入居させてあげるけど、かわりに2年以上の長期で住んでちょうだいね』ということになり、そのため短期解約違約金を設定するのです。
大家さんの考え方によりますが、礼金はいらないから一人の人に長い期間住んで欲しいと考える大家さんは圧倒的に多いんですね。
そのほか、あなたが中途解約するつもりはなくとも、
- あなたの出した騒音トラブルで他の住民からクレームが入った場合
- ペット不可の物件なのにペットを飼育していた場合
- 同棲不可の物件なのに同棲していた場合
- 家賃を滞納し続けた場合
などといったトラブルが原因で、あなたが強制に中途解約させられる場合でも契約書等に記載があれば違約金はかかってしまいますので気をつけましょう！
ほとんどの賃貸物件では、基本的には違約金が発生することはない、もしくは最近は最初の1年だけ違約金有りの場合も増えてきています！
しかし違約金がないからといって急に借主の都合で「大家さん！明日引越しますね！」ということはできません。
なぜなら、ほとんどの契約は1ヶ月〜2ヶ月前の【退去予告】が必要と定められているからです。
違約金はなくとも退去予告があるので要注意！
退去予告とは部屋を出て行くことを大家さんや管理会社に事前に通知することにより中途解約ができるシステムです。
退去予告が借主から入ると大家さんや管理会社は部屋のクリーニング業者の手配をし現在の借主の入居中から次の入居者を募集し探すことができます。
オフィスなど事業用の物件では6ヶ月前に退去予告が必要な場合もありますが居住用の賃貸物件の大体の物件の退去予告は一カ月前です。
つまり5月1日に退去予告したら6月1日までの家賃を支払う必要があるということです。
賃貸物件ではこの退去予告を出してから一カ月の期間に次のお部屋探しをする方も多いですね！
人気物件などは退去予告が二ヶ月前のところもありますので契約書面をよく確認してみてください！
言った・言わないのトラブルとなることを避けるために、退去予告は電話など口頭ではなくメールやFAXなど記録を残せる形で行うことが適切でしょう！
違約金を確認する方法
続いて違約金を確認する方法についてです。
違約金については重要事項説明か契約書の際に必ず明記されているものですので、しっかりと契約時に確認しておくことが必要です。
また賃貸借契約を結んでいる物件によっては、違約金は発生するけど残っている契約期間が少ないから違約金の金額が少なくなる場合や、違約金が発生しないケースもあるようですので、管理会社や大家さんに直接聞いて見ることも良いでしょう！
例えば、学生アパートなんかでよくあるのですが、4月1日より入居したい人が多い物件では違約金どうこうより、部屋のクリーニングの期間の方が優先されます。
その時は、「違約金いらないから早く出ていって！」という管理会社も多いはずです。
管理会社や大家さんには確認しづらい、、という方は物件契約時に不動産屋さんから貰った重要事項説明書や賃貸借契約書に違約金ついての記載があるので、確認してみてください！
【違約金の特約の記載例】
・1年未満の解約は家賃1ヶ月分の違約金を支払う
・半年以内の契約解除の場合は、短期解約違約金として、2ヶ月分の賃料相当額を支払う
など
違約金を安くするコツと方法【入居前】【退去時】
先にも申し上げましたが礼金0円やフリーレント付きの物件ですと特約として短期解約違約金を設定しているケースが多いのです。
入居前での交渉
入居前に交渉するには2パターンあります。
期間での交渉
短期解約違約金が2年以内というのは、結構厳し目の特約になりますので1年以内で期間を短縮してもらったりするのは交渉が割と通りやすいかと思います。
通常は3ヶ月や、長くても1年だったりします。
また、3ヶ月以内は違約金が家賃3ヶ月分で1年以内は家賃1ヶ月分のダブルパンチの場合もありますので同様に相談してみて下さい。
なかなか日本人は不得意ですが、『すぐに引っ越す予定は無いけど、何があるかわからない。短期解約違約金がこんなにあるなら、他の物件にします』とバッサリ言ってしまえばハードルはかなりの確率で下がると思います！！
礼金での交渉
二年間住める自信のない方はフリーレントをなくしたり礼金を一カ月分支払うので違約金をなくしてほしい交渉をしてみましょう！
初期費用はその分高くなってしまいますが、後になって大金を請求される不安を持つくらいなら先に支払っておく方が良いですよね！
物件によっては礼金0.5カ月分でも違約金をなしにする交渉ができるかもしれませんので、担当の営業マンに伝えて交渉して貰ってくださいね！
入居後での交渉
もう既に賃貸契約が結ばれている場合は違約金の値下げ交渉するのははっきりいって難しいです。なぜなら違約金の値下げ交渉は、あなたにメリットはあっても大家さんや管理会社としてはメリットがないからです。
違約金は言い換えると「契約違反した場合の罰則金」なので、交渉でなんとかするのは難しいでしょう。
とはいえ、違約金交渉の余地がないわけではありません。
残り一年住まなければいけないところを半年に減らして貰ったケースや、大家さんとの相談、交渉により違約金の減額や免除をしてもらえるケースも中にはあります。
可能性は低いですが、退去時に有利に交渉ができるよう［家賃の滞納などしない］［マナー・ルール違反はしない］［大家さんが近くに住んでいるなら挨拶などして日頃から仲良くしておく］事を日々心がけましょう。
大家さんも同じ人間なので、仲良くしておけば優遇してくれるかもしれませんね！
また、もし会社の転勤などの事情で中途解約しなければならない場合は会社が短期解約違約金を支払ってくれる場合もあります。こちらも併せて会社に確認してなるべく違約金を支払わないよう工夫してみましょう！
賃貸契約における中途解約の違約金の相場について
礼金0やフリーレント付きの物件を借りて短期解約違約金が発生する方々が気になるのは実際に必要になってくる「違約金の金額」ですよね！
契約内容に反し、短期解約をしたらどれほどの金額が請求されるのでしょうか？
ネットでの声を聞いてみました！
『賃貸契約の違約金10万円（涙）』
『初期費用5万円で引っ越すことができました！ただし、中途解約すると20万円請求されるみたい！』
『賃貸物件を2年以内で引っ越そうとしたら、管理会社から賃料の一カ月分の違約金の請求書がきたんだけど』
『2年未満に解約すると賃料の一カ月分の違約金がかかるみたいなんだけど、そのかわりやすいお部屋をみつけられた〜！』
以上のネットの声からもわかるように一般的に、『違約金は家賃の1ヶ月分』であることが多いです。
しかし多い場合には家賃の3ヶ月程の金額を請求されてしまうケースもあるようです。
初期費用完全ゼロ円物件！とかには多いです。大家さんは保証会社加入料や火災保険料を入居者を入れたいがために建て替えていることもあるからです。
それに加えてお部屋を綺麗に使っていたら返ってくるはずの敷金も返金されない場合も多くあるため、契約時によく確認しておきましょう！
「【賃貸の原状回復費用】入居者の負担範囲は？極限まで安くする方法」で退去時に損しないために役立つであろうことをまとめていますのでお時間があれば是非！
仮に5万円の物件の短期解約違約金を支払うとすると予算は多めに見積もって10万円ほどは見ておいた方が良いでしょう。
一度お引越しするとなると、単身世帯でも一般的に50万円弱かかると言われています。
内訳としては、新しいお部屋へ荷物を運ぶ引っ越し費用、そして新しい物件の契約金などの初期費用、新しい家具やインターネット加入費など。
何かとお金がかかってしまうタイミングなのに、そこに違約金がプラスされるというのは非常に厳しいものですよね。違約金は借主にとってデメリットでしかないお金です。契約書の特約で違約金が発生してしまう場合は、よほどの事情がない限りは、引っ越しのタイミングを見計らうことも1つの手ですよ！
皆さん如何でしたか？
今回は賃貸契約における契約期間と中途解約による違約金についてまとめでした！
一般的に賃貸契約では携帯会社のように多額の中途解約金はかかりませんが、初期費用を安く借りた場合は契約内容によっては違約金がかかるというお話でした！
違約金は借主にとってはデメリットでしかないので、契約時にしっかりと確認して違約金のかからない物件を探すか、うまく交渉してみることをオススメします！
それではまた！