- これから部屋を探すけど家賃交渉が難しい条件って？
- 事前に家賃交渉できなそうな物件を先に知っておきたい
今回は以上のような悩みを解消していきたいと思います。また、逆に交渉するコツなどに関しては「【賃貸値下げ交渉まとめ】入居前・入居後の家賃交渉方法は？更新料は？」を参考にしてみて下さい。
【家賃交渉が難しい事例①】人気物件だった！
家賃交渉をしたい物件が、空室になってすぐ申込みが入るような物件な人気物件であれば家賃交渉はかなり難しいです。
すぐ申込みの入るような人気物件は逆に、次の新規入居者を募集する際に家賃が上がる可能性があります。
ん？どうやって空室期間を知ることができるの？と思うかもしれませんが、方法としては2つあります。
①不動産会社に確認する
不動産会社へ確認するのが、一番確実です。
サイトで見つけた物件を問い合わせする際に、「家賃交渉の余地があるか知りたいです。ちなみに、こちらの物件はいつ頃から空室なのでしょうか？」と聞いてみて下さい。
少し上記が難易度高ければ、「結構前から募集してる物件ですか？肌感でいいので教えて下さい」と聞いてみましょう。
問い合わせした不動産屋は、管理会社（大家さん）である可能性は結構低いので仲介業者の可能性が高いです。
そうなると、明確にはいつ頃から空いていたかがわからないことも多いです。
しかし、仲介業者も日々不動産の空室状況をウォッチしているので、なんとなく「この物件結構長いこと募集してるな〜、、、人気ないのかな？」とか把握していることが多かったりします。
②サイトで確認する
不動産屋へ連絡したくなければ、サイトの情報を見ると良いと思います。
どこを見れば良いのかと言うと、物件詳細の情報欄に掲載されていることが多いです。
例えばHOMESでいうと、物件詳細を見ると、写真とか契約条件がありますが、その下に「物件詳細情報」という、物件の登録条件が掲載されている欄があります。
以上の場合、私がみたのは2019/8/29なので、この物件は2019/6/3に登録されて約3ヶ月入居者がついていない状況になります。
但し、前入居者が退去が決まった直後（空室になる1ヶ月前とか）に入居者募集を始めることがありますので、その分は加味しないといけないこともあります。
ただ、先行申込も含めて約3ヶ月は申込みすらはいっていない（申込みが入っていれば、掲載は削除しないといけないルールがあります）事はほぼ確実なので、人気物件とは言えないことは分かります。
こういった場合は、家賃交渉しやすいかもしれません。
【家賃交渉が難しい事例②】新築の時！
新築の時は、家賃交渉が難しい場合が多いです。なぜなら、賃貸マンションを購入する際、大家さんは利回り（家賃収入の計算）を元に賃料を決定しているので、家賃の減額は直接利回りの低下を意味します。
物件を購入した際は特にここらへんにシビヤになっている大家さんは多いと思います。
とはいえ、空室期間が続くこと＝損失を垂れ流し状態ですので、それはそれで大家さんにとって恐ろしいです。
空室期間が長くなればなるほど不安になり、利回りどうこうより、まずは満室にすることを優先する大家さんが多くなってきます。
そういった状況を見極めて交渉出来る仲介業者の営業マンであれば交渉の余地はゼロではないと思います。
【家賃交渉が難しい事例③】相場よりも既に安い時
交渉の際に一番効くやり方としては、Aハイツの家賃交渉をする際、
「AハイツとBハイツで迷っている。本当はAハイツがめちゃくちゃ気に入っているが予算が届かない、、、、Bハイツなら予算内なのでそちらにしようと考えています」
こう言うと、Aハイツのオーナーさんは「ちょっとまって、Bハイツの家賃はいくらなの？」となり、〜3,000円くらいまでは融通してくれる大家さんが多かったりします。
先述したとおり、大家さんにとって空室をすごくイヤなのでそうなる可能性が高いです。
【家賃交渉が難しい事例④】大家さんの方針
たまにいます、家賃交渉は一切受けないという大家さん。
肌感覚ですが、多くの場合事務所系といった家賃が高額な場合が多かったりする気がします。事務所ビル系の大家さんは、法人か超メガ大家しかいません。
つまり、ある程度余裕があるということです。物件売却なんかも視野に入れているので家賃を下げて利回りを落とすと、売却価格が大きく落ちてしまいます。
その売却価格の落ち幅と空室期間中に家賃が入らないことを天秤にかけると、利回りを落とす方がマイナスと考えるオーナーさんが多いということです。
もちろん、ワンルームマンション・アパートなんかでも家賃交渉は一切受けない！という大家さんもいるので、そこは家賃交渉ではなくて、敷金や礼金の交渉なんかに切り替えたほうが良いと思います。
【家賃交渉が難しい事例⑤】申し込む本気度が伝わらない時
大家さんが家賃交渉を受けるかどうか考える時は、「家賃がいくらか安くなるなら今申込みをします！」という場合がほとんどです。
申し込むかどうか分からないけど、家賃交渉したらどのくらい下がるかなんて、言われたところで管理会社や大家さんも本気で家賃下げようかどうか悩みません。※よっぽど空室に悩まされていたりしないと、、、という感じです。
そのため、どのくらい本気でその部屋に住みたいかの意思表示を仲介業者の営業マンに伝えることが大事です。
その営業マンも人間ですので、その本気度で管理会社や大家さんにどうやって交渉するかが変わってくると思っておいたほうが良いです。
普通に考えれば、「家賃さえ下がればこの物件に決めます！」と言われたら、契約は目の前なので全力で交渉に入りますよね。
場合によっては、しっかり他物件も調べて交渉材料集めから入ることもあるでしょう。
逆に、「この物件にするかはわかりませんが、家賃下がるか聞いてもらっていいですか？」と言われたらどうでしょうか？もしかすると、電話するフリだけして「ムリでした」というかもしれません。
まぁ当たり前の話です。
しっかりと相手に本気度を伝えることを意識しましょう。
【家賃交渉が難しい事例⑤】営業マンの交渉の仕方がよくない
営業マンが優秀であれば、許される範囲内で虚言（ウソ）やコネなんかを使ってどうにかして家賃交渉をこぎつけてきます。
もしくは、家賃はムリでしたが礼金を半月分カットの交渉は了承してくれました、、、と言った感じで何かしらお土産を持ってきてくれると思います。
やる気のない営業マンだと、先述したとおりこちらがどんなに本気でこの家住みたい！とと言っても、電話したフリだけして「ムリでした」で以上です。めんどくさいんと思う営業マンもいるということです。
やはり、物件より営業マンやどの不動産屋で部屋探しをするかの方が大事だと思います！「【賃貸】大事なのは物件選びではなく不動産会社選びである理由」で詳しく書いていますので参考にしてみて下さい。
いかがでしたでしょうか？
ある程度、家賃交渉が難しい場合を把握することで、逆に交渉の余地がある場合がどういった時なのかというのもご理解頂けたのではないでしょうか？
要約すると自分の申込みの姿勢をどう伝えるか（例え申込みする気がなくてもそのように振る舞う）と仲介してくれる営業マンの手腕に委ねられるところがあります！という事です。
冒頭でもお話しましたが、逆に「【賃貸値下げ交渉まとめ】入居前・入居後の家賃交渉方法は？更新料は？」といった記事も書いていますので参考にしてみて下さい。