賃貸契約の入居審査は何を見られている？落ちる人の特徴と対策

2019年2月6日 2019年8月5日

クレジットカードブラックリストだと入居審査は通らない？

審査っていったい、何をみているの？

審査に通るための対策は？

「審査」って言葉だけで、なんだけちょっとビビっちゃいますよね。

本日は以上のような、疑問を解決していきたいと思います。

【賃貸の審査ポイント①】入居審査とは？誰が審査してるの？

賃貸契約時の「入居審査」の意味（方法）は大きく２つの意味を含んでいます。

一つは「大家さん・管理会社」が見る入居審査で、もう一つは「保証会社」が見る入居審査です。

それぞれ、何をどのようにみているのか確認していきます。

とはいえ、ほとんどの審査基準は「保証会社」に依存していると思っていいと思いますので、「保証会社」から詳しく見ていきましょう。

保証会社の審査基準とは

保証会社の審査基準は大きく分けて、3点になります。

①家賃がちゃんと支払えるかどうか

▷一般的に一番見られるのはこの部分かと思います。

家賃をきっちりと支払ってくれる人、というのが大前提であり、ココを間違えると保証会社も損をしてしまうからです。

家賃が払えるかどうかの基準としては、以下大項目で詳しく見ていきますが、ざっくりお伝えすると、その人の年収や職業、今まで家賃を滞納したことがあるかどうか、場合によっては貯金やクレジットカードの滞納歴まで見られることもあります。

年収が300万円程度なのに、家賃20万のタワーマンションに住みたい！といっても、審査が通らないのは当たり前ですよね。

でも、その人に貯金が2000万円あったら、場合によっては有りかもしれません。

そこら編を慎重にみて、家賃を滞納しないかどうかを見るのが保証会社です。

詳しくは以下で見ていくので、当項目では以上にしておきます。

②連帯保証人の有無と何かあった時、保証できそうかどうか

▷次に、連帯保証人がいるかどうか、それからその人の支払能力を見られます。

例えば、入居者が夜逃げしてしまいどこに行ったかわからない、そういった場合に連帯保証人を事前に取っておけば、滞納した家賃分やその他退去費用もその連帯保証人から回収できます。

連帯保証人というのは、契約した入居者と全くの同等の責任を負わされることになります。

そのため、よく「連帯保証人にだけはなっちゃダメだよ！」と親に言われますよね笑

ということは、連帯保証人の支払能力も基本的には見られます。

連帯保証人を見るポイントとしては、入居者が見られるポイントと全く同じです。要は、保証会社が損しないようにするための保護策と考えれば納得できると思います。

③入居者の人柄

▷賃貸契約の審査を行う際、保証会社は絶対に契約者（入居者）に電話をかけて本人確認をします。

保証会社も馬鹿ではありません。1日に何人の人とも電話をして、声の質や音量でその人が滞納しそうな人かどうか、目星ぐらいはつけるマニュアルを持っているはずです。

結構、その保証会社の担当者の経験にも偏ると思いますが、ある程度マニュアル化し、上記①や②でブラックじゃないけどグレーだな、、、、というところで、最終的に見られるがこの電話の際の対応になったりもします。

”疑わしきは罰する”ではないですが、保証会社もお客さんがいっぱいいるのでそんなに無理に審査を通さなくてもいいのです。（まぁ会社にもよりますが、ここで微妙なお客さんを判断できない保証会社はどんどん潰れています。）

大家さん・管理会社の審査基準とは

【管理会社のチェックポイント】

管理会社が物件を案内する際は、実際にあった際の服装等の身なりや言葉遣いとか結構見ルポイントになります。

また、連絡が取りやすいとか、期日までに約束の書類を用意するだとかそこらへんからチェックに入っていることが多いです。

意外と気にしない人も多いかと思いますが、管理会社も管理している物件にトラブルが起こらないように必死です。

例えば、募集している物件が人気物件で同時に二人の申し込みがあったとすると最終的に入居者を判断するのは管理会社です。

以下で大家さんも審査するんだよ〜という話をしますが、大家さんは本人と合っていないので、管理会社に「コチラのほうを推薦します」と言われればそれに従うことが多いでしょう。

今は仲介業者が案内して、管理会社の人は入居者本人と会うことはない、なんてこともよくありますが、仲介業者に「ご本人様はどんな雰囲気ですか？」と聞くことも多いですので気を抜かないようにしたいですね。

【大家さんのチェックポイント】

基本的に申込書をもらって、その人の年収や勤続年数・職業くらいでしか判断できません。むしろ、そこらへんの判断でさえ管理会社の人の言うことに従うことが多いと思います。

少し厄介なのが、その大家さんの先入観や今までの経験で「『〇〇』の職業の人は取らない！」と頑固な方もいます。

というか、大家さんは結構変わった方が多いですので以上のような独特の判断基準を持ってる人は少なくないです！

そういった際には、もうきっぱり諦めるしかないでしょう笑

【賃貸の審査ポイント②】保証会社の審査はいったい何の情報をみてるの？借金やクレジットカードの滞納は？

以上で説明したように、保証会社の審査基準は個人情報をみて結構厳密に審査判断をしていることが多いと言えるでしょう。

では、個人情報とはどんな情報でしょうか。

実は保証会社は大きく分けて2種類の会社に分類ができます。

そして、その分類の仕方で見る情報が変わってきますのでそれぞれの分類別に見ていこうと思います。

信販会社系の保証会社の審査

これは、会社の大元がクレジットカード会社という場合です。

保証会社で「オリコフォレントインシュア」という会社があるのですが、聞いたことありますでしょうか？

なんとなく分かると思いますが、母体のクレジットカード会社が「オリコ株式会社」になります。

こういった、信販会社系（クレジットカード会社系）は、カードの信用情報を元に審査の判断をしています。

わかりやすく言うと、オリコでクレジットカードを作ろうとして申し込んだら「不承認」がきてしまった、、、、、それは賃貸審査でも「不承認」になると思います。

つまり、クレジットカードの滞納で、いわゆるブラックリストに載っている人の場合、賃貸の入居審査でも落ちる可能性がかなり大きいということです。

ちなみにブラックリストかどうかや、ブラックリストに入ったと言ってもずっと入っているわけではありません。5〜7年程度でブラックリストが解除になるとも言われています。

ブラックリストかどうかを調べる方法もありますので、見てみて下さい。

【保証会社が信販会社のときのメリット】

どうせ保証してくれるなら審査がゆるいほうが入居者集めやすくていいじゃん、と思うのですがどの保証会社を決めるのかを判断するのは管理会社です。

実は、審査が厳しいだけではありません。

信販会社系の保証会社を利用するメリットが管理会社側と入居者側の両方のメリットがあります。

管理会社側と入居者側のそれぞれメリット

一つ目は管理会社にとってのメリットですが、滞納リスクが極限まで減らせることです。クレジットカードを滞納していないというだけで、大きな社会的信用があります。（さらに、入居者みんな、社会的信用がある人のみが住んでいるということにもなって安心です。）

初めて会った人の過去の実績を最も見れるツールがコレかと言っても過言ではないと思います。

二つ目は管理会社にも入居者にとってもメリットといえるのですが、信用があるのでその分保証料が安いということです。今まで事故を起こしていないのだから、これからも事故は起こさないだろう、という理論で保証料も安くなる傾向があります。

保証料は通常、家賃の1ヶ月分とかですが、クレジットカード系の保証会社は家賃の半月分や定額2万円とかそんな程度のこともあります。

入居者の住居選定の際に大きな指標とする「初期費用」に大きく響いてきます。

入居者はその初期費用が安くなるのはメリットだし、管理会社は募集する際に初期費用をより安く表示ができて集客しやすくなります。

細かく見れば、他にもあるのですが以上2つがクレジットカード会社系保証会社を利用する大きなメリットになります。

それ以外（信販会社系以外）の保証会社の審査

よく聞くのは「ジェイリース」「日本賃貸保証」とかでしょうか。

信販会社系でない保証会社ということは、ブラックリストだとかそうじゃないとか金融機関の信用情報を直接利用することはできないということになります。

え、じゃ〜一体何を見るの？という話ですが、最も見ているのは今までの「保証会社での滞納履歴がないかどうか」です。

保証会社は保証会社で全社で大きな保証会社協会のようなものを作っていて、別の保証会社で滞納したことがあるという情報があれば、それは家賃滞納のブラックリストということになります。

それぞれの保証会社が、情報を出し合って家賃滞納履歴を個人情報として保管されているということです。

しかし、保証会社を変えたら通ったよ？という人もいると思います。

それは、先程の保証会社の協会に入っておらず、自社での滞納歴しか見ていないパターンです。

金融ブラックリストの情報もない、家賃滞納ブラックリストの情報もない、独自の審査だけで「承認」を出してしまう保証会社があるため、後々滞納者が続出し会社が潰れるなんてことがよくあるのが現状です。

少し話がずれましたが、以上の説明で保証会社と審査の構造がわかったのではないでしょうか。

【賃貸の審査ポイント③】審査の日数はどのくらい？遅いときの理由

次に、申し込みをしてから審査が始まってどのくらいで審査結果が出るのかを見ていきたいと思います。

この部屋がいい！！と決めてから、申込みをして審査結果が出るまでなんとも言えない感覚になりますよね。

う〜ん、あれに似てます、車の免許を取得する際の電光掲示板に自分の番号があるかないかを待っているときの感覚、、、分かりづらい？笑

余談はおいておいて、話を進めますと一般的には審査を出して2〜3日程度で結果は出ると思います。

保証会社によっては、審査を申し込んだ不動産会社から「急いでるので早く！」といえば、即日審査結果が出てくる場合もあるし、家賃40,50万とかだと1週間とかかかったりもします。

通常のケース（家賃数万〜25万程度）であれば、2,3日と考えておくと良いでしょう。

ただし、その通常のケースでも時間がかかることがあります。

それがどんな時か、また、早く審査を出すためにはどうしたらいいかの対処法も合わせて紹介していきます。

入居審査に時間がかかる理由①：入居申込書に不備がある

入居申込書に不備があるというと、例えば年収が記載されていないとか、申込書にハンコが必要なのにそのハンコがない、、、とか、様々です。

不備があれば、もちろん入居審査は開始されません。

自分のことだけでなく、保証人の情報も同様です。ただ、こういう場合は保証会社で審査が止まっているのではなく、不動産会社の担当者で止まっていることが多いです。

不動産会社の担当者はFAXで審査申込書を保証会社に送ります。不備があれば、即日か次の日あたりには、大概「不備があります」という通知がFAXで不動産会社に届きます。

その不動産会社の担当者が連絡を忘れている、なんてこともザラです。

なかなか不動産会社から連絡がない場合は、自分から担当者に電話して確認してみましょう。

入居審査に時間がかかる理由②：入居者と連絡が取れていない

多分このパターンが一番多いかもしれません！

保証会社は必ず本人の指定の番号（ほとんど携帯だと思いますが）に電話をします。

電話はだいたいの保証会社は1日1回程度しかしてくれません。

本人と連絡がとれてから、書類の審査が始まる会社も多いですので電話は取るようにしましょう。

とれなくても、留守電が入っていると思いますし、留守電の通知をOFFにしている人は不動産会社の担当者に事前にどの番号から連絡がくるのか聞いておきましょう。

そしてこの問題は、保証人も同様です！保証人になる人に事前に保証会社から連絡がくることやどの番号から連絡がくるのか、場合によっては折り返すように伝えておきましょう。

入居審査に時間がかかる理由③：大家さんと連絡が取れない

最後に、大家さんと連絡が取れない場合です。

これは結構どうしようもないというか、入居者では対策のしようがないことですよね笑

強いて言うなら、不動産会社に「大家さんに電話に出るように言って下さい！と伝えて下さい」ということが対策でしょうか。

とはいえ、このケースで送れることはかなり少ないと思います。

なぜなら、保証会社によっては大家さんと連絡を取り合わないことが多いからです。担当者にどのくらいで審査結果が出るのか聞いておき、その期間が過ぎたらコチラから連絡してみると良いと思います。

【賃貸の審査ポイント④】無職だと審査は落ちる！？落ちやすい職業は？

次に賃貸の審査ポイントと職業の関係を見ていきましょう。

落ちやすい職業と落ちにくい職業

コレに関しては少し考えれば分かると思いますが、先程お伝えした通り、入居審査では収入の安定性が重視されるため、公務員や大手企業の正社員などの人は審査に通りやすいといえます。

逆に、フリーターや派遣社員などの人は審査が厳しく行われる傾向があります。あと、勤続年数も結構見られています。

収入面という意味とは違う意味で、水商売の人は入居審査が通りにくいです。まぁ不安定な収入という面では収入面も多少あるかと思いますが、それより「トラブルが起きやすい」という方が審査で弾かれる要因になりやすいです。

水商売は昼に休息をとり、夜に行動するのが一般的でしょう。これは騒音トラブルの原因になります。

また、コレは不動産業界の経験からの個人的な統計ですが、水商売の方は家賃もとりっぱくれる率が高いです。

結構それぞれ様々な事情をお持ちの方が多く、夜逃げや家賃滞納につながりやすいということでしょうか、、、

これは、たまたま私がそういう人に当たってたというだけかもしれませんが、保証会社も水商売だといつもより審査に慎重な姿勢（保証人必須の会社も多くあります）なので遠からずそういった統計データがあるのかもしれません。

無職でも審査に通るのはどういう場合？

無職だと賃貸契約は門前払いなのでしょうか？いえ、そんな事はありません。じゃ〜学生は部屋が借りれないのかというとそうじゃないですよね。

無職（収入なし）の場合でも審査に通るのはどんな時か見ていきます。

基本的な考え方として、無職でも家賃を払えるエビデンスが証明出来ればいいというわけです。

例えば、

ちょうど転職中で次働くところが決まって内定も出ているが、まだ一応無職になっている場合

・保証人の身元がしっかりしている場合（学生とかがココに当てはまります）

本人に充分な資産がある（いわゆる見せ金とかだけだと見抜かれますので注意）※家賃の1年分くらいあれば、審査に通る可能性は出てくると思います。

などの要件次第で入居審査に通ることもあります。

【賃貸の審査ポイント⑤】対策は？年収を偽っても大丈夫？

ここまで説明してきた通り、賃貸の入居審査において年収は大きな審査ポイントになることはご理解いただけたと思います。

具体的に年収がどのくらいであれば、どのくらいの家賃が問題なく審査通過するか目安を書いてみましたので、参考にしてみて下さい。

家賃5万円 ▷180万円以上

家賃6万円 ▷216万円以上

家賃7万円 ▷252万円以上

家賃8万円 ▷288万円以上

家賃9万円 ▷324万円以上

家賃10万円 ▷360万円以上

家賃11万円 ▷396万円以上

家賃12万円 ▷432万円以上